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Staatliche, öffentliche und private Förderungen des Immobilienerwerbs

Unterstützung für den Immobilienkredit einfordern, aber wie?

Seit dem Wegfall der Eigenheimzulage wissen die meisten Menschen nicht mehr, wie sie eine Förderung für den Bau oder Erwerb einer Immobilie erhalten können. Tatsächlich gibt es jedoch noch immer ein ganzes Bündel unterschiedlicher Möglichkeiten, um in den Genuss entsprechender Hilfsgelder zu kommen. Dabei ist zwischen staatlicher und privater Förderung zu trennen. Die entsprechenden Optionen unterteilen sich ihrerseits noch einmal vielfach. Dieser Artikel soll Licht in das Dickicht bringen und transparent zeigen, wo man sich Hilfe holen kann.

Staatliche Förderprogramme

Die staatliche Förderung

Der deutsche Föderalismus teilt den Staat in drei Ebenen: Bund, Länder und Kommunen. Sie alle fördern den Erwerb oder den Bau von Immobilien mit speziellen Programmen. Wichtig ist dabei, dass die Förderungen zumeist an spezielle Bedingungen geknüpft sind und längst nicht jede Person bezugsberechtigt ist.

Die Förder-Programme des Bundes

Auch nach Wegfall der Eigenheimzulage fördert der Bund den Hauskauf. Seit 2009 ist das hierfür gängige Programm der sogenannte "Wohnriester" (oft auch: Wohn-Riester) bzw. die "Eigenheimrente". Bezugsberechtigte Riester-Sparer können sich dafür entscheiden, kein Kapital für das Alter anzusparen, sondern dieses für den Hauserwerb einzusetzen.

Vor- und Nachteile vom Wohnriester

Vor allem Familien mit Kindern und Besser-Verdiener erhalten auf diese Weise gute Konditionen für die Darlehenstilgung. Das System hat jedoch zwei entscheidende Nachteile: Es ist ausgesprochen kompliziert und wurde hierfür bereits mehrfach gerügt. Zudem verschleppt es eine höhere Steuerbelastung bis ins Rentenalter. Zudem schließt es Selbstständige aus. Der eigentlich auch geplante "Wohn-Rürup" als passende Alternative steckt noch in den Kinderschuhen.

Förderung über die KfW: Fast nur Vorteile

Über die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können ebenfalls Fördergelder vom Bund beantragt werden. Die KfW schüttet die überaus zinsgünstigen Mittel über das "KfW-Wohneigentumsprogramm" aus. Grundsätzlich kann jeder volljährige Interessent dieses in Anspruch nehmen. Es gilt dabei sowohl für bestehende Immobilien sowie für Neubauten. Die maximale Fördersumme liegt bei 50.000 Euro. Der Kredit kann zu 100 Prozent für alle förderfähigen Kosten eingesetzt werden. Darunter fallen die Kosten für das Grundstück, den Bau sowie die Kosten für die Außenanlagen. Einzige Bedingung ist, dass der Kreditnehmer selbst in das Haus einziehen muss. Die KfW-Förderung ist fünf Jahre tilgungsfrei und läuft maximal 35 Jahre. Die Zinsen sind über Forward-Darlehen geregelt. Die Festschreibung erfolgt für fünf bis zehn Jahre. Der Kreditnehmer hat hierbei die finale Entscheidung zu treffen. Die KfW unterstützt über das Programm "Effizienzhaus 100" zudem energiesparende Umbauten und über das Programm "Altersgerecht umbauen" barrierefreie Umbauten für Senioren. Generell bleiben die Konditionen ansonsten identisch. Der KfW-Kredit ist mit Ausnahme der geringen Höchstsumme eine der besten Förderungen überhaupt.

Förderungen der Länder

Auch die Bundesländer unterstützen den Bau oder den Erwerb von Immobilien. Dabei ist es allerdings fast nicht möglich, vereinheitlichende Aussagen zu treffen. Denn die 16 Bundesländer haben grundlegend unterschiedliche Programme aufgelegt. Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) fördert beispielsweise den Neubau oder Ersterwerb von Wohneigentum innerhalb der hamburgischen Landesgrenzen. Die maximale Förderungshöhe errechnet sich durch das Produkt der förderfähigen Wohnfläche in Quadratmetern sowie einem Darlehenssatz, der sich aus dem Gesetz (§ 8 Abs. 2 HmbWoFG) ergibt. In Bayern werden beim Ersterwerb Immobilien über das "Bayerische Wohnungsbauprogramm" gefördert. Der Höchstsatz liegt bei 30 Prozent aller förderfähigen Kosten. Pro Kind wird ein Zuschlag von 1500 Euro gewährt. Die zusätzlichen Mittel für Kinder ist einer der wenigen Punkte, den alle Darlehen der Bundesländer gemein haben.

Vor- und Nachteile der Förderprogramme der Länder

Der größte Nachteil der Förderprogramme der Länder ist ihre Uneinheitlichkeit. Tatsächlich gibt es allein in Bayern vier unterschiedliche Förderungen. Zudem gibt es bei einigen Programmen Ausschlusskriterien. Wer beispielsweise bereits Hilfe vom Bund bekommt, kann nicht jedes Länderprogramm nutzen. Der Rechercheaufwand über die eigenen Förderoptionen ist somit extrem hoch. Trotzdem überwiegen die Vorteile: Die Förderkassen der Länder sind zumeist gut gefüllt, da viele Interessenten gar nicht wissen, dass diese sie auch unterstützen. Die Länder schließen zudem einkommensschwache Kreditnehmer nicht aus, sondern deckeln (wie beispielsweise in Hamburg) ihre Kreditsumme nach oben.

Die Förderprogramme der Kommunen

Inzwischen haben sich auch zahlreiche Kommunen dazu entschieden, den Bau sowie den Erwerb von Immobilien finanziell zu unterstützen. Gemeinhin dient dies vor allem dazu, junge Familien anzulocken. Gängig sind zinsgünstige Darlehen sowie direkte Zuschüsse zum Immobilienerwerb. Unterstützt werden oft auch Umbauten, die vor allem der Energiesanierung dienen. Derzeit bieten in der Bundesrepublik mehr als 800 Kommunen entsprechende Förderprogramme an. Auskunft über die Ausgestaltung der Förderprogramme gibt zumeist das Rathaus oder der jeweilige Internetauftritt der Gemeinde.

Vor- und Nachteile der kommunalen Förderprogramme

Die finanziellen Zuschüsse halten sich allerdings in Grenzen. Meist sind sie nicht einmal zweistellig. Zugleich binden die kommunalen Förderungen die Darlehensnehmer an die jeweilige Gemeinde bzw. Stadt. Diese Programme eignen sich deshalb tatsächlich am besten für junge Familien, die sich für Jahrzehnte in einer bestimmten Kommune ansiedeln möchten. Ähnlich wie bei den Förderprogrammen der Bundesländer kann es zudem Kompatibilitätsprobleme geben, wenn zugleich Hilfsgelder von einer höheren staatlichen Ebene in Anspruch genommen werden.

Die Kirche fördert ebenfalls den Bau und Erwerb von Immobilien

Mitglieder von Religionsgemeinschaften können noch auf andere Weise Unterstützung für den Bau sowie den Erwerb von Wohneigentum erhalten. Die Bistümer der römisch-katholischen Kirche sowie die evangelischen Landeskirchen schütten extrem günstige und zum Teil auch komplett von Zinsen befreite Darlehen aus. Die entsprechenden Angebote liegen zumeist nur in der jeweiligen Ortskirche aus und sind den Banken nicht bekannt. Die muslimischen Glaubensgemeinschaften haben damit begonnen, ähnliche Förderungen anzubieten.

Vor- und Nachteile der kirchlichen Förderungen

Für die Mitglieder der Religionsgemeinschaften sind diese Angebote oft die deutlich günstigste Gelegenheit, in den Genuss von Darlehen zu kommen. Zudem werden diese zumeist schneller als die staatlichen Förderungen vergeben. Allerdings liegt es im Ermessen der jeweiligen Kirche zu bestimmen, ob und an wen die Förderungen gegeben werden. Es liegt auf der Hand, dass besonders aktive Gemeindemitglieder deutlich leichter eine entsprechende Unterstützung erhalten als weniger herausragende oder engagierte Gemeindemitglieder.

Private Förderprogramme

Private Förderprogramme

Klassische Geldgeber aus dem Privatsektor für den Erwerb oder den Bau von Immobilien sind in Deutschland noch immer die Banken. Allerdings treten inzwischen auch vermehrt Versicherer als Kreditgeber auf, die auf diese Weise die Mittel ihrer Mitglieder sicher anlegen möchten. Ebenfalls Unterstützung kann man von Privatpersonen erhalten.

Förderprogramme von Kreditinstituten

Viele Banken bieten ihrerseits noch einmal die KfW-Programme an. Sie fungieren in diesem Fall praktisch als Kreditvermittler. Doch sie bieten weiterhin zwei eigene Möglichkeiten an: Über den Bau- oder Immobilienkredit kann ein Tilgungsdarlehen aufgenommen werden, um die Immobilie zu finanzieren. Dieses wird über Raten abbezahlt. Die Zinsbindung erfolgt meist über fünf bis zehn Jahre. Alternativ gibt es den Bausparvertrag, der es durch seine extrem lange Ansparphase ermöglicht, ohne Darlehen Wohneigentum zu finanzieren.

Vor- und Nachteile der Förderprogramme der Banken

Banken lassen die Wahl, ob man einen Kredit nehmen oder auf ein Eigenheim sparen möchte. Man muss sich nicht verschulden. Zudem sind die Geldhäuser ausgesprochen flexibel in der Frage der Kredithöhe, verschiedener Tilgungsraten sowie der Gesamtlaufzeit. Anders als mit den meisten staatlichen Angeboten kann man auf diese Weise wirklich alle Kosten auf dem Weg zur Immobilie bezahlen. Allerdings liegt es im Ermessen der Bank, die Bedingungen für einen Kredit festzuschreiben. Nicht jeder Bewerber kommt in den Genuss des Darlehens. Zudem ist man zum Teil erheblichen Zinsschwankungen ausgesetzt. Wer im Januar 2013 seinen Kredit aufnahm, muss beispielsweise wesentlich weniger bezahlen als der Kreditnehmer, der ein Darlehen im Frühjahr 2005 beantragte. Bausparverträge haben den Nachteil, dass man jahrzehntelang durchhalten muss, um die Immobilie erwerben zu können. Günstige Marktsituationen können auf diese Weise nicht ausgenutzt werden.

Förderprogramme von Versicherungen

Viele Versicherer ahmen mittlerweile die Angebote der Banken nach. Insbesondere einige Anbieter von Produkten zur Altersversorgung treten dabei als Kreditgeber für Forward-Darlehen auf. Man kann also von ihnen die Gelder für die nächsten fünf bis zehn Jahre erhalten. Die Vergangenheit zeigte dabei, dass die Versicherer sehr viel weniger rigide in der Formulierung ihrer Darlehenskonditionen waren. Bei ihnen können deutlich mehr Person in den Genuss der Gelder als bei den Banken kommen.

Vor- und Nachteile der Förderprogramme von Versicherungen

Versicherer sind häufig zinsbilliger als Banken und flexibler in ihren Darlehenskonditionen. Dies betrifft nicht nur die Frage, wer überhaupt einen Kredit von ihnen bekommt, sondern ebenfalls, wie hoch die Darlehenssumme ist, wie lange die Zinsbindung vorhanden ist oder welche Sicherheiten eingesetzt werden müssen bzw. können. Die Versicherer prüfen zwar auch die Bonität des Darlehensnehmers, doch maßgeblich für sie ist zumeist der Wert der zu kaufenden oder zu bauenden Immobilie an sich, wie Manfred Hölscher, Leiter der Bielefelder Enderlein Baufinanzierung schon im Jahr 2010 gegenüber dem "Handelsblatt" erklärte. Die Versicherer lassen sich allerdings ins Grundbuch eintragen, um die Immobilie notfalls selbst verwerten zu können. Dies hat für viele Bauleute einen bitteren Beigeschmack.

Förderungen durch Privatpersonen

Auch Privatleute bieten heute vielfach Kredite an. Die Konditionen, die sie für die Gelder verlangen, sind häufig wesentlich besser als die der Banken. Zudem geschieht die Kreditvergabe deutlich unbürokratischer als durch den Staat, die privaten Finanzinstitute oder aber die Versicherer. Eine solche private Förderung des Immobilienkredits ist deshalb eine gute Möglichkeit, wenn man das Geld schnell braucht und bei der Bank und/ oder beim Staat mit seinem Förderungswunsch bereits gescheitert ist.

Vor- und Nachteile der Förderung durch Privatpersonen

Die schnelle und unbürokratische Hilfe durch einen solchen Kredit von einer Privatperson bringt allerdings ein paar Nachteile mit sich. So muss man sich jahrzehntelang einem anderen Menschen verpflichten, um das Darlehen wieder zu tilgen. Zugleich ist es gängig, dass man sich bei privaten Geldgebern bewerben muss. Die Akzeptanzrate ist hier wesentlich niedriger als bei Banken. Allerdings hat sich gezeigt, dass junge Familien mit einer stabilen Einkommenssituation und dem Wunsch nach Wohneigentum sehr gute Chancen haben, den Zuschlag zu bekommen, denn durch die Immobilie entsteht direkt ein materieller Gegenwert.

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