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Hauskredit umschulden: das Forward-Darlehen

Schlagzeilen wie "Die Europäische Zentralbank senkt den Leitzins auf einen historischen Tiefstand von 0,05% herab" beherrschen im Moment die Medien und führen bei vielen Kreditnehmern zu der Frage, ob sich eine langfristige Sicherung dieser günstigen Zinssätze lohnt. Falls man sich für ein solches Unterfangen entscheidet, stehen mittlerweile geeignete Baufinanzierungen zur Verfügung.

Hier ist zunächst an ein Forward-Darlehen zu denken. Auch direkte Formen der Umschuldung können in diesem Sinne bares Geld sparen. Dabei verbessert sich die Kreditsituation nach Auslaufen des bisherigen Darlehens, wenn man bei einem Konkurrenzanbieter günstigere Konditionen auf die verbleibende Restschuld bekommt als bisher.

Häufig werden in dieser Situation aber Angebote von anderen Anbietern gar nicht eingeholt und miteinander verglichen. Die wichtigsten Gründe für dieses Verhalten sind beispielsweise die Vertrautheit mit dem bisherigen Kreditgeber, die zu investierende Arbeit und Zeit für die Analyse von Gegenangeboten und der Faktor, dass der Mensch im Grunde ein Gewohnheitstier ist. Der letzte Punkt soll nur zum Ausdruck bringen, dass viele Menschen Vorbehalte vor einem Anbieterwechsel haben, da sie ja diesen nicht kennen und sich womöglich an neue Kreditberater etc. gewöhnen müssten. Dadurch werden häufig große Einsparpotenziale nicht realisiert und es wird Geld verschwendet.

Ein weiteres Problem, das in diesem Zusammenhang immer wieder auftritt, ist die zu späte Planung der Anschlussfinanzierung seitens des Kreditnehmers.

Die Planung der Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte man bereits 2 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist mit der Planung der Anschlussfinanzierung beginnen. Zu diesem Zeitpunkt sollte man bereits anfangen die Einnahmeseite und vorhandene Rücklagen zu bewerten und sich die Entwicklung des aktuellen Bauzinses genauer anzuschauen. Insbesondere wenn in dieser Phase die aktuellen Leitzinsen niedrig sind und sich das Bauzinsniveau in einem Tal befindet sollte man sich diese günstigen Kreditkonditionen über ein Forward-Darlehen sichern. Ist dies nicht der Fall, besteht kein akuter Handlungsbedarf. Andererseits müssen Sie spätestens 6 Monate vor dem Auslaufen ihrer bisherigen Kreditlinie die Initiative ergreifen.

Viele Banken bieten bereits zu diesem Zeitpunkt die Aufnahme eines Paralleldarlehens ohne Zahlung von Bereitstellungszinsen an. Sie haben also die Möglichkeit schon ein neues Darlehen abzuschließen, auch wenn Sie dieses erst Monate später in Anspruch nehmen. Außerdem wird Ihnen auch Ihr bisheriger Kreditgeber ein Anschlussangebot vorlegen.

Falls dieses bewusst erst 2 bis 3 Wochen vor Ende des noch laufenden Kontrakts geschieht und Sie nur eine Bedenkzeit von maximal 2 Wochen haben, sollten Sie sich auf jeden Fall rechtliche Schritte überlegen, da diese Handlungspraxis nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs rechtswidrig ist. Außerdem erkennt man daran, wenn auch zu spät, dass dieser Baukreditangeber unseriös arbeitet.

Wichtig ist weiterhin sich mit den im Kreditvertrag aufgeführten Regelungen zur Anschlussfinanzierung vertraut zu machen. Zumeist sieht der Vertrag eine Kündigungsfrist des laufenden Kredits bis einen Monat vor Laufzeitende vor. Gesetzlich unterliegt jedes Darlehen mit Zinsbindung einer Kündigungsfrist von maximal 1 Monat und im Falle von variablen Zinsraten von maximal drei Monaten. Außerdem gibt es in manchen Verträge Klauseln, die dem Kreditgeber das Recht einräumen ein Anschlussangebot mit einer Widerspruchsfrist von wenigen Wochen unterbreiten zu können. Trifft dies zu, müssen Sie umgehend handeln, da ansonsten dieser Kredit mit den vorgeschlagenen und im überwiegenden Fall für den Kreditnehmer ungünstigen Bedingungen in Kraft tritt.

Analog zu der Bewertung des Erstdarlehens sind beim Einholen von Anschlussangeboten Aspekte wie der Effektivzinssatz, die Laufzeit, die danach zu erwartende Restschuld, die Länge der Zinsfestschreibung etc. die ausschlaggebenden Vergleichskriterien. Daneben gibt es aber noch einige weitere Faktoren zu bedenken. Zum Einen fallen bei einem Wechsel des Darlehensgebers die Übertragung der Grundschuld an. Im Zuge der Änderung des Grundbucheintrags muss der Bauherr Aufwendungen für den Notar und das Grundbuchamt tragen. Ein weiterer zusätzlicher Kostenfaktor, den man einkalkulieren muss, entsteht unter Umständen bei der Abtretungserklärung an die vorherige Bank. Häufig existieren in den Kreditverträgen Absätze, die die Abtretung der Restschuld an eine andere Partei regeln, und dafür Forderungen an den Kreditnehmer erheben. Außerdem kann der neue Kreditgeber Schätzkosten für ein Wertgutachten des bestehenden Gebäudes geltend machen. Diese zusätzlichen Nebenkosten gehören auf jeden Fall in die Kalkulation des Effektivzinssatzes hinein und sollten auf der Kostenseite verbucht werden.

Als Fazit lässt sich ziehen, dass Sie vor einem Wechsel des Kreditanbieters den Zinsvorteil genau ausloten müssen. Dieser muss natürlich größer sein als die anfallenden Kosten. Beispielsweise ist ein Kreditwechsel nach einer 10jährigen Zinsbindungsfrist erst dann sinnvoll, wenn der Nominalzinssatz des Neuanbieters um mindestens 0,2% unter dem des vorherigen Kreditgebers liegt. Als grundsätzliche Regel kann man sich Folgendes merken: Je stärker die Nebenkosten des Umstiegs ansteigen und je schneller sich die Zinsbindungsfristen des Anschlussvertrags verkürzen, desto größer muss der Zinsunterschied zwischen dem alten und neuen Nominalzinssatz sein, damit ein Kreditgeberwechsel wirtschaftlich ist.

Das Forward-Darlehen als Instrument zur Sicherung von Niedrigzinsen

Durch ein Forward-Darlehen lassen sich Zinssätze schon bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Übersetzt man den Begriff Forward-Darlehen ins Deutsche, so erhält man als Begriff Vorausdarlehen. Dies gibt auch den Kern dieser Kreditform treffend wieder, da man durch dieses Finanzierungsinstrument die gegenwärtige Bauzinssituation für den Abschluss eines Baukreditvertrags in den nächsten 5 Jahren vorrätig hält.

Mit einem Forward-Darlehen kann man die aktuellen Zinsen somit für einen späteren noch kommenden Zeitraum in Anspruch nehmen. Die Auszahlung der Anschlussfinanzierung über diese Kreditform beginnt dann zu dem Zeitpunkt, ab dem das vorherige Hypothekendarlehen ausläuft. Der neue Zinssatz unterliegt dann einer Zinsbindung und die Höhe der Restschuld des vorherigen Kreditvertrags ergibt die Darlehenshöhe. Es gibt mittlerweile Anbieter für Forward-Darlehen, die während der Wartezeit, der sogenannten Forward-Periode, keine Bereitstellungszinsen für diesen Service geltend machen. Unter Forward-Periode wird der Zeitraum von Vertragsabschluss des Darlehens bis zum Beginn der Auszahlung verstanden. Zwar fallen in dieser Periode keine Bereitstellungszinsen an, doch erheben die meisten Kreditgeber einen geringen Aufschlag auf den ursprünglich verhandelten Nominalzinssatz des Forward-Darlehens. Insbesondere bei Direktbanken oder weitestgehend über das Internet tätige Baufinanzierer gibt es häufig sehr günstige Angebote.

Beispiel aus der Praxis:

Der Eigenheimbesitzer mit schon laufendem Kreditvertrag schließt zwei Jahre vor der dann notwendigen Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren ab. Es wird weiterhin ein Nominalzinssatz von 3,6% pro Jahr vereinbart. Damit sich das Geschäft auch für den Baukreditgeber lohnt, erhebt Diese auf den vorläufigen Zinssatz einen Aufschlag. Dieser entspricht einen Zinssatz von 0,02% für jeden Monat Wartezeit. Da das Darlehen schon 2 Jahre oder 24 Monate vor der ersten Auszahlung abgeschlossen wurde, ergibt sich ein endgültiger Nominalzinssatz von 3,6%+(24 x 0,02%) = 3,6% + 0,48% = 4,08% pro Jahr. Der Kunde zahlt also 10 Jahre lang 4,08% Zinsen auf den jeweiligen Darlehensbetrag.

Eine weitere Alternative zu einem Forward-Darlehen, die Sie in Betracht ziehen sollten, ist während eines Zinstiefs eine komplette Umfinanzierung. Natürlich wird es kaum eine Bank geben, die auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem zu frühem Abbruch der Laufzeit verzichten wird, doch ist ein Vergleich zwischen der Umfinanzierung und eines möglichen Forward-Darlehen unumgänglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wie der Name es schon sagt eine Entschädigung, die dem Baukreditgeber zu Gute kommt falls es sich um ein vorzeitig gekündigtes Hypothekendarlehen handelt. Das jeweilige Darlehen muss also über eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert sein. Eine Ausnahmeregelung existiert dann, wenn es sich um einen Kredit mit einer über 10-jährigen Zinsbindung handelt. In diesem Fall lässt sich mit einer Frist von ½ Jahr nach 10 Jahren ab Vollauszahlung eine Kündigung des Vertrages erfolgen und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt komplett.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens

Praktisch müssen Sie eine Verhältnisrechnung aufstellen, die das bisherige Darlehen zuzüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Forward-Darlehen in Beziehung setzt. Argumente die für den Abschluss eines Forward-Darlehens sind die Folgenden:

  • Durch die Garantie zukünftig einen Baukredit mit festen Nominalzinssatz schon einige Jahre im Voraus abzuschließen erhöht deutlich die Planungssicherheit.
  • Die vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen beginnen erst ab dem gewünschten Auszahlungstermin.
  • Aufgrund des Kreditwechsels vergünstigt sich die monatliche Zinsrate. Dadurch erhält der Kreditnehmer die Möglichkeit die freiwerdenden Geldmittel in eine höhere Tilgungsrate zu investieren (Dies sollte wenn möglich auf jeden Fall vereinbart werden), woraus sich die Kreditlaufzeit verkürzt. Alternativ hätte man natürlich mehr Geld für familiäre Dinge zur Verfügung.
  • Es gibt bereits Anbieter auf dem Finanzmarkt, die bis auf Zinsaufschläge auf den zukünftige Zinssatz keine Bereitstellungszinsen zwischen Vertragsabschluss und Beginn erheben.

Argumente gegen ein Forward-Darlehen:

Es kann vorkommen, dass der Kreditnehmer seine Meinung nach Vertragsabschluss nochmal ändert. In Fällen eines unerwarteten Geldsegens wie eine Erbschaft oder Ähnliches möchte man als Darlehensnehmer sofort den laufenden Kredit ablösen und von dem schon abgeschlossenen Forward-Darlehen zurücktreten. Tut man dies, so muss man unter Umständen dem Anbieter eine Entschädigung zahlen. Weiterhin hin gelten dabei die in §489 BGB geregelten Kündigungsfristen.

Ein weiteres Problem könnte eintreten, wenn der Bauzins nach Abschluss noch weiter fällt oder zum Zeitpunkt der ersten Auszahlung unter dem vereinbarten Nominalzins liegt. Treffen diese Möglichkeiten ein, so hätte man einen für den Kreditnehmer nachteiligen Vertrag abgeschlossen. Um diesen dann zu kündigen, muss man sehr wahrscheinlich wiederum Entschädigungszahlungen erbringen.