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Fragen & Antworten - Immobilienkredit-Plus.de

Häufig gestellte Fragen rund um den Immobilienkredit

Gibt es hohe Hürden bei der Bewilligung eines Immobilienkredits?

Fast jeder künftige Hausbesitzer steht unweigerlich vor der Frage wie die Traumimmobilie zu finanzieren ist. Dabei existiert häufig die Befürchtung, dass hohe Anforderungen für die Bewilligung des Immobilienkredits zu meistern sind. Natürlich ist es richtig, dass eigene Ersparnisse in diesem Sinne positiv von den Kreditgebern bewertet werden. Aber ein ausreichendes Eigenkapital alleine ist nicht ausschlaggebend.

Für den überwiegenden Teil der Interessenten ist die Vermittlung eines adäquaten Baukredits kein Problem. Dazu trägt im Moment auch das sehr günstige Bauzinsniveau bei. Dies stellt zur Zeit einen besonderen Anreiz für den Erwerb einer Immobilie dar, auch im Hinblick auf das durch die Medien stark verbreitete Bild von der allgegenwärtigen Inflationsangst. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass man nicht ausschließlich aufgrund dieses Grundes ein Haus bauen oder kaufen sollte. Argumente, die gegen eine Investition in eine Immobilie zur Inflationsabsicherung sprechen, werden hier diskutiert.

Neben dem Eigenkapital ist als wichtige Voraussetzung für einen Immobilienkredit ein sicheres Einkommen zu nennen. Dieses muss in ausreichendem Maße verfügbar sein, um die Zins- und Tilgungsraten neben den täglichen Ausgaben für den eigenen Haushalt tragen zu können. Wichtig für jeden Baukreditgeber ist ein dauerhaft sicherer Arbeitsplatz, da ein Immobilienkredit zumeist über mindestens 10 Jahre wenn nicht noch länger läuft. Andererseits gibt es mittlerweile Anbieter, die eine Baufinanzierung auch bei risikoreicheren Unterfangen zur Verfügung stellen. Im Gegenzug müssen Sie natürlich höhere Zinsen, den Preis für den Kredit, akzeptieren.

Aktuell werden die Angebote über einen Kredit immer individueller gestaltet, um jedem interessierten Kreditnehmer in den Genuss einer passenden Baufinanzierung kommen zu lassen. Dies liegt daran, dass es eine relativ hohe Konkurrenz auf dem Markt der Baudarlehensgeber gibt und diese somit um jeden Kunden kämpfen. Scheuen Sie sich nicht möglichst im Vorfeld eine große Bandbreite von Kreditangeboten einzuholen. Der Vergleich vieler Kreditlinien stellt zwar Arbeit und den Einsatz von Zeit dar, wird sich aber im Nachhinein rentieren. Ein weiteres Argument, das für das Sammeln von Baufinanzierungsangeboten spricht, ist die Vermeidung sich den potentiell besten Immobilienkredit durch die Lappen gehen zu lassen. Weiterhin kommt man im Internet durch wenige Klicks zu interessanten Angeboten, was den Zeiteinsatz erheblich herab setzt.

Ist die Anfrage für einen Immobilienkredit kompliziert?

Durch das Aufkommen und die verstärkt Verbreitung der neuen Medien ist eine Kreditanfrage so einfach wie noch nie. Zwar möchte man alle Angebote unter die Lupe nehmen, aber nicht zu viel Zeit für die Suche aufwenden. Es bietet sich daher an in erster Linie eine Kreditanfrage online zu stellen. Das Ausfüllen eines Kurzformulars ist unbürokratisch und Sie sparen sich den Gang zur Hausbank. Natürlich ist ein ausführliches Gespräch sinnvoll, doch sollte man sich erst ein Überblick über mögliche Kreditkonditionen unterschiedlicher Varianten machen. Im Gegensatz zur Hausbank spart sich Vorabgespräche, die häufig sowieso nur sehr oberflächlich verlaufen. Ein alternativer Weg ist wie immer die telefonische Kontaktaufnahme. Weiterhin ist dies auch schriftlich auf den Postweg, per Fax oder über E-Mailverkehr an den ausgesuchten Kreditgeber möglich. Dabei ist bei jedem Anbieter die erste Kontaktaufnahme unverbindlich. Sie können jederzeit ohne zusätzliche Kosten absagen. Erst mit Unterzeichnung des Kreditvertrags wird die Baufinanzierung verbindlich.

Warum ist ein Direktanbieter im Bereich Baufinanzierung günstiger als die Hausbank?

Mittlerweile gibt es neben den klassischen Anbietern von Immobilienkrediten wie Banken, Sparkassen, Bausparkassen oder Versicherungen auch Direktanbieter, die sich ausschließlich auf die Vermittlung einer passenden Baufinanzierung spezialisiert haben. Diese arbeiten in der Regel günstiger, da sie Kreditanfragen an eine Reihe von Kreditinstituten und nicht nur an eine Bank stellt und dann die optimale Kreditausgestaltung für Sie heraussucht. Da diese Unternehmen nur in diesem Teilmarkt des Kreditwesens tätig sind, können Kosten in den Verwaltungsabläufen eingespart werden und diese als günstiger Preis dem Interessenten angeboten werden. Partner von Direktanbieter sind Banken, Sparkassen, Volksbanken sowie andere regionale und überregionale Baufinanzier.

Muss ich eine bestimmte Darlehenssumme anfordern?

Alle Direktanbieter oder Banken verleihen einen Immobilienkredit erst ab einer Kredithöhe von mindestens 30.000€. Im Grunde ist dies nur logisch, da ein Immobilienkredit als Verwendungszweck den Erwerb einer Immobilie vorsieht bzw. ausschließlich dafür angeboten werden kann. Falls Sie aber Geld für kleinere Anschaffungen ab 5.000€ benötigen, brauchen Sie nicht zu verzweifeln. Kreditinstitute bieten Konsumentenkredite bereits zu sehr günstigen Konditionen an. Einen Vergleich aktuellen Kreditangebote finden Sie hier. Der Vorteil bei dieser Art von Kredit ist, dass kein direkter Verwendungszweck angegeben ist und Sie frei über das Geld verfügen können. Eine weitere Zielgruppe für diese Art von Kredit sind beispielsweise auch Mieter, die Ihre Wohnung renovieren möchte oder Personen, die bereits einen Baukredit abgeschlossen haben, aber einen günstigen Überbrückungskredit benötigen. Für die genannten Sachverhalte bietet sich also eher der Abschluss eines Konsumentenkredits an. Bei einem Immobilienkredit ist die Vergabe an den Bau oder Kauf eines Gebäudes gekoppelt und somit ist eine Vermittlung ohne passenden Grundbucheintrag relativ schwierig.

Wie bewerte ich unterschiedliche Immobilienkreditangebote?

Ein Vergleich zwischen differierenden Kreditangeboten kann nur funktionieren, wenn die wichtigsten Aspekte des Immobilienkredits vollständig übereinstimmen. Zu diesen Merkmalen zählen beispielsweise die Darlehenshöhe, die anfängliche monatliche Tilgungsrate, den Nominalzinssatz, die Option für eine Sondertilgung oder die Zinsbindungsfrist. Anschließend sollten Sie den Effektivzinssatz und die jeweilige Restschuld zum Ende der Zinsfestschreibung unter die Lupe nehmen und diese zwischen den dargelegten Varianten vergleichen. Ein weiterer Punkt bezieht sich auf die anfallenden direkten und indirekten Kreditkosten. Stellen Sie unbedingt die gesamten Gebühren des einen Angebots in Bezug zu den kompletten Kosten beim anderen Angebot in Bezug. Man darf nicht den Fehler machen unterschiedliche Immobilienkredite mit zweierlei Maß zu messen.

Gibt es eine Mindestgrenze für den Eigenkapitalanteil?

Die Frage nach der Höhe des Eigenkapitals, dass Sie in die Finanzierung in ihr Eigenheim einbringen können, wird von Kapitalgeberseite wohl als aller erstes gestellt. Generell gilt, dass sich die Position des Darlehensnehmers verbessert je mehr eigenes Kapital schon vorhanden ist. Dadurch sinken die Höhe der zu leihenden Summe und gleichzeitig auch die Laufzeit des Baukredits. Da die Bank in diesem Fall eine kurzfristigere Kreditlinie vergeben kann, verringert sich das Ausfallrisiko und Kreditkonditionen werden besser. Bis vor einigen Jahren galt die goldene Regel, dass Sie bezogen auf die gesamte Immobilienfinanzierung in der Regel zwischen 20% und 30% selber mit einbringen mussten. Dies ist nur aber ein Richtwert. Mittlerweile kommen Sie auch in den Genuss einer Baufinanzierung mit niedrigerem Eigenanteil. Insbesondere wenn Sie Sicherheiten wie schon bestehende Immobilien, ein umfangreiches Arbeitgeberdarlehen oder ein durch die öffentliche Hand geförderten zusätzlichen Kredit bekommen ist es möglich einfacher an Geld zu kommen.

Welcher Tilgungssatz ist optimal?

Diese Frage müssen Sie für sich klären. Dabei hängt die Höhe des Anfangstilgungssatzes stark von ihrem Ziel ab zu welchem Zeitpunkt Sie schuldenfrei sein wollen. Häufig möchte man spätestens bis zum Renten- bzw. Pensionseintritt den Kredit vollständig abbezahlt haben. Bei dem gegenwärtig relativ niedrigen Bauzinsniveau kann die Laufzeit bei einer anfänglichen Tilgung von 1% pro Jahr bis zu 35 Jahre dauern. Falls Sie jeden Monat mehr als diese 1% zurückzahlen können, sollten Sie das tun. Jeder Prozentpunkt verringert die Laufzeit erheblich und verringert die im Laufe der Zeit aufsummierten Zinszahlungen. Man sieht also, dass die Höhe des Tilgungssatzes auch abhängig vom jeweiligen Einkommen ist. In einem engen Zusammenhang damit steht auch das Alter des potentiellen Kreditnehmers. In jüngeren Jahren hat man logischerweise mehr Zeit zur Verfügung als wenn man schon in der Mitte des Lebens angekommen ist. Wichtig für den Tilgungssatz ist auch die Wahl der Zinsbindung. Die niedrigen Nominalzinssätze wie zur Zeit möchte man natürlich möglichst lange sichern. Es gilt aber zu bedenken, dass Sie für jede Verlängerung der Zinsbindung dem Kreditnehmer Zugeständnisse bei der Kreditausgestaltung zugestehen müssen.

Wie lange sollte die Zinsbindungsfrist sein?

Die Wahl der Zinsbindungsfrist richtet sich zunächst einmal danach, was Sie mit der Immobilie in der Zukunft vorhaben. Wenn Sie beispielsweise vorhaben die gekaufte Immobilie schon binnen weniger Jahre wieder zu verkaufen ist die Wahl für eine zehnjährige Zinsfestschreibung natürlich falsch. Weiterhin kann es sich anbieten diese Frist niedriger als 10 Jahre zu wählen. Dieser Fall tritt ein, wenn Sie davon ausgehen, dass die Bauzinsen in den nächsten Jahren vielleicht sogar noch weiter fallen. Wenn Sie im Gegensatz dazu annehmen, dass die Bauzinsen in Zukunft ansteigen werden, sollten Sie die aktuell günstigen Zinssätze absichern.

Die Zinsen werden in der Regel ab Unterschrift unter den Kreditvertrag gültig und es werden die vereinbarten Zinssätze festgesetzt.

Wann empfiehlt es sich ein Disagio zu vereinbaren?

Ein Disagio ist nicht sinnvoll, wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen oder bauen wollen. Häufig wird im Gegenzug ein niedriger Nominalzinssatz angeboten, um Ihnen ein Disagio als vorteilhaft zu suggerieren. Dies ist aber in den wenigsten Fällen richtig. Der Effektivzinssatz ändert sich durch ein Disagio nicht. Außerdem wird dadurch die Restschuld am Ende der Zinsbindung erheblich erhöht. Interessant kann die Vereinbarung über ein Disagio nur sein, wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlageobjekt nutzen und Mieteinnahmen generieren wollen. In diesem Fall besteht die Möglichkeit das Disagio von der Steuer abzusetzen. Sie sollten dann wenn möglich Absprache mit ihrem Steuerberater halten.

Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Erwerb eines Eigenheims rechnen?

Zusätzlich zu dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie stellen die Nebenkosten einen nicht unbedeutenden Kostenfaktor dar. In der Regel kann man davon ausgehen, dass 3,5% bis 5% des Kaufpreises für die Grunderwerbssteuer fällig werden. Außerdem lässt sich mit ungefähr 1,5% an Notar- und Grundbuchkosten bezogen auf diese Größe rechnen. Des weiteren fällt häufig auch noch eine Maklerprovision von circa 3,5% der Kaufsumme an. Der letzte Faktor hängt natürlich stark von den Verhandlungen zwischen dem Kreditnehmer und Kreditgeber ab. Daneben können auf den Hauskäufer noch Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten oder gegebenenfalls Bereitstellungszinsen anfallen.

Lassen sich auch öffentliche Mittel für einen Immobilienkredit bekommen?

Als öffentliche Förderer von Wohnraum treten vorwiegend die KfW Förderbank sowie Förderinstitute von Ländern und Kommunen in Erscheinung. Sofern eine Unterstützung über diese Unternehmen möglich ist, wird Ihnen Ihr Immobilienkreditvermittler eine passende Variante vorstellen. Eine Beantragung erfolgt in der Regel über den jeweiligen Kreditberater, den Sie sich aussuchen.

Fallen bei einem Wechsel des Kreditanbieters erhöhte Kosten an?

Viele Darlehensnehmer haben im Laufe der Darlehenszeit den Wunsch ihr ursprüngliches Baudarlehen durch einen kostengünstigeren Immobilienkredit abzulösen. Hierbei ist aber Vorsicht geboten. Durch die Übertragung der Grundschuld und dem zu ändernden Eintrag im Grundbuch entstehen neue Kosten, die erst einmal durch die Umschichtung der Kreditlinie herein geholt werden müssen. Bei diesen Vorgängen ist immer ein Notar von Nöten, der auch dementsprechend Geld kostet. Zwar richten sich diese Aufwendungen nach der Kredithöhe und der noch abzuzahlenden Restschuld, doch lässt sich mit folgender Stützpunktvorstellung kalkulieren: Um eine Grundschuld von 100.000€ zu übertragen, lässt sich eine Gebühr von 350€ veranschlagen. Anhand dieses Beispiels stellt man fest, dass die Entscheidung für eine Umschuldung gründlich überlegt werden soll. Häufig wird die mögliche Ersparnis durch diese anfallenden Kosten wieder aufgefressen. Im schlimmsten Fall muss man insgesamt sogar mehr als vorher bezahlen.

Wie geht es nach der Kontaktaufnahme weiter?

Nach Kontaktaufnahme geht es schrittweise weiter. Der Finanzierungsantrag wird von einem Baukreditberater begutachtet. Bleiben zu diesem Zeitpunkt noch Fragen offen, so wird sich der jeweilige Mitarbeiter bei Ihnen entweder per Mail und/oder über den Postweg melden und Ihnen ein verbindliches Gegenangebot unterbreiten. Die in dem Gegenangebot aufgeführten Konditionen werden Ihnen für einen bestimmten Zeitraum zugesichert. Es ist ratsam also nicht zu lange mit der Untersuchung des Angebots zu warten.

Schlussendlich müssen Sie sich dann entscheiden, ob Sie den Immobilienkreditvertrag unterschreiben wollen. Ist dies der Fall, so müssen Sie den Vertrag ausgefüllt an den Darlehensgeber zurückschicken. Nach erfolgreichem Kreditabschluss wird Ihnen ein kurzfristiger Bescheid über die endgültige Zusage mitgeteilt. Für diese Verwaltungsarbeiten sollten keine Gebühren anfallen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass es sich um ein unseriöses Angebot handelt. Die Auszahlungszeitpunkte sollten in dem Kreditvertrag schriftlich fixiert sein. Auch bei Teilauszahlungen des Darlehens kommt es nicht zwangsläufig zu weiteren Gebührenerhebungen. Häufig werden die Teilauszahlungen bei Neubauten in Abhängigkeit vom jeweiligen Baufortschritt zu 4 bis 12 unterschiedlichen Zeitpunkten ausgezahlt. Hieran sieht man auch wie wichtig eine detailierte Bauplanung ist.

Was versteht man unter Kreditkonditionen?

Unter den Kreditkonditionen versteht man die Bedingungen des abzuschließenden Kreditvertrags. Betrachtet man den Immobilienkredit, so lässt sich über das Merkmal künftiger Verwendungszweck differenzieren. Möchte der Kreditnehmer das Objekt selber bewohnen, spricht man von einer Eigennutzung. Wird die Immobilie als Kapitalanlage angesehen, so zielt der Erwerb auf die Vermietung, Verpachtung oder auch Verkauf einzelner Wohneinheiten. Man unterscheidet also zwischen Private Eigennutzer und Kapitalanleger. Daneben gibt es auch noch gewerbliche Eigennutzer, die das jeweilige Gebäude zwecks späterer Geschäftstätigkeit anmieten oder erwerben.

Im Zusammenhang mit einem Hauskauf oder -bau tritt immer auch der Begriff des Bauträgers auf. Ein Bauträger erstellt Immobilien mit dem Ziel diese an Dritte weiter zu verkaufen. Dabei wird häufig Wohnraum in Altbauten neu aufgeteilt mit dem Ziel diese mit Gewinn zu veräußern. Ein weiterer Faktor im Wohnungsmarkt sind Wohnungsbaugesellschaften. Diese zielen in der Mehrheit der Fälle darauf ab günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Unterschieden wird hierbei zwischen genossenschaftlichen und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften. Handelt es sich um Genossenschaften, so sind die Mieter gleichzeitig auch Mitglieder der Genossenschaft. Gemeinnützige Gesellschaften erfüllen einen sozialpolitischen Auftrag und sind Eigentum der jeweiligen Kommune. Als weitere Käufer von Immobilien treten Fondsgesellschaften auf. Dabei lässt sich zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterscheiden. Investoren von offenen Immobilienfonds sind überwiegend Kleinanleger. Diese Fondgesellschaften investieren in den meisten Fällen in eine größere Anzahl von Immobilien. Dagegen nehmen geschlossene Immobilienfonds nur eine begrenzte Anzahl an Anlegern auf und investieren ihr Kapital in nur eine oder wenige Immobilien.

Muss ich als Käufer eines Altbaus die Gebäudeversicherung wechseln?

Der § 69 des Versicherungsvertragsgesetz (VVG) schreibt vor, dass der Immobilienkäufer den bestehenden Versicherungsvertrag zunächst weiterführt. Sie sollten auf jeden Fall die jeweilige Versicherungsgesellschaft bzw. den jeweiligen Versicherungsverein über den Wechsel informieren. Andererseits steht dem Neubesitzer nach § 70 VVG das Recht zu binnen einer Monatsfrist nach Unterschrift im Grundbuch die Versicherung zu kündigen. Anders stellt es sich dar, wenn der Alteigentümer die Versicherungsprämie bereits bezahlt hat. Dann ist es natürlich ökonomischer die Kündigung zu verschieben und zunächst zu warten.

Was passiert wenn ich nicht alle Teilbeträge des Immobilienkredits in Anspruch nehme?

Die Nichtinanspruchnahme von Teilen der ausgehandelten Kredithöhe stellt eine Kostenfalle dar, in die Kreditnehmer häufiger tappen. Vom Punkt der Kreditzusage an bis zur Inanspruchnahme des Käufers gehen unter Umständen einige Monate ins Land. Gründe dafür sind fast immer gravierende Änderung in der Umwelt wie beispielsweise die unerwartete Trennung zwischen den jeweiligen Lebenspartnern. In so einem Fall kann es vorkommen, dass die Kredithöhe nicht fristgerecht abgerufen wird. Im Regelfall wird der Kreditgeber für die dann entgehenden Zinseinnahmen Sonderzinszahlungen für die Bereitstellung und Aufrechterhaltung des Kredits einfordern. Diese Zinsen werden auch Bereitstellungszinsen genannt. Die Zahlung von Bereitstellungszinsen erfolgt nach einem viertel- bis halben Jahr nach Kreditzusage und muss im Vertrag fixiert sein. Dies ist also auch ein Aspekt, den Sie unbedingt vor Kreditabschluss klären müssen.

Lässt sich eine Finanzierung auch für zwangsversteigerte Immobilien erhalten?

Bei der Aufnahme eines Kredits für den Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung gilt zu beachten, dass man für die Darlehenshöhe von dem endgültig abgeschlossenen Preis ausgeht. Um den Zuschlag festzumachen, benötigt man eine Sicherheit von 10% des Kaufpreises. Direktvermittler von Baukrediten können diese Sicherheit in der Regel nicht zur Verfügung stellen. Ein Kredit für ein solches Objekt muss selbst bei der Hausbank individuell ausgehandelt werden und es lohnt sich nicht unbedingt, dass sich die jeweilige Bank aufgrund des erhöhten Risikos an einer Finanzierung beteiligt.