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Hypothekenzinsen für Immobilienkredite 2017

Die Hypothekenzinsen für einen Immobilienkredit liegen 2017 bezogen auf die letzten Jahrzehnte auf einem extrem niedrigen Niveau. Bei sehr kurzen Laufzeiten von beispielsweise 5 Jahren liegt der aktuelle Nominalzinssatz teilweise unter 1% pro Jahr. Im Falle längerer Laufzeiten steigt der Zinssatz zwar stetig an, doch liegen die jeweiligen Hypothekenzinsen im Vergleich zu älteren Referenzwerten extrem niedrig.

Dies sollte von interessierten Immobilienerwerbern ausgenutzt werden. Der Anstieg in Abhängigkeit der Laufzeitlänge resultiert im Übrigen aus dem Risikozuschlag, da kurzfristige Kredite im Normalfall immer günstiger sind als Langfristige. Kurzfristig werden die Hypothekenzinsen auf diesem Niveau verweilen. Mittelfristig kann es aber zu einer Zinskorrektur nach oben kommen, da zu viel billiges Geld auf dem Markt die Stabilität der Gemeinschaftswährung Euro gefährdet.

Günstige Hypothekenzinsen für den Immobilienkredit

Neben diesen groben Tendenzen ist für jeden Immobilienkreditnehmer natürlich der persönlich zu bekommende Nominalzinssatz ausschlaggebend.

Daher werden im Folgenden mögliche Einflussfaktoren auf den persönlichen Zinssatz identifiziert und auf ihre Wirksamkeit hin unter die Lupe genommen.

Einflussfaktoren auf den Hypothekenzins

Bestimmungsfaktoren im Überblick

Ein wichtiger Bestimmungsfaktor für den individuellen Zinssatz ist natürlich das allgemeine Marktumfeld. Die folgende Liste von Aspekten und Kennziffern kann für die Bewertung des volkswirtschaftlichen Umfelds hilfreich sein, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit:

Haushaltspolitik und Inflationsentwicklung beeinflussen die Hypothekenzinsen

Außerdem muss man sich bewusst sein, dass die vorgestellten Faktoren in Wechselwirkung miteinander stehen und sich gegenseitig stark beeinflussen. Im Bezug auf die nationale Haushaltspolitik kann ein Blick auf die Höhe der jährlich anfallenden Einnahmen und Ausgaben des Staates nicht schaden. Weiterhin ist ebenfalls der Verschuldungsgrad des Staates, häufig als prozentualer Anteil des Bruttoinlandsproduktes, interessant. Hierbei sollte aber nicht vergessen werden, dass den öffentlichen Schulden gleichermaßen Vermögenswerte entgegenstehen. Letztere fallen in der öffentlichen Debatte zumeist unter den Tisch. Es ist auf lange Sicht nicht erstrebenswert, dass ein Staat höhere Ausgaben als Einnahmen verzeichnet, da zur Ausgabendeckung zusätzlich neue Schulden aufgenommen werden müssen. Bei steigendem Verschuldungsgrad ist es wahrscheinlich, dass die Regierung eines Staates auf die Idee kommen könnte, sich über eine steigende Inflationsrate (Preissteigerungsrate) zu entschulden.

Denn im Gleichschritt mit einem Preisanstieg von Konsum- und Investitionsgütern und dem Verlust der Kaufkraft des Geldes verringert sich auch der Wert der Schulden. Instrumente für dieses Vorgehen sind beispielweise die Erhebung neuer Steuern oder die Ausgabe von staatlichen Zwangsanleihen. Außerdem werden die Zinssätze sehr wahrscheinlich längere Zeit auf niedrigem Niveau verharren, damit Kredite weiterhin günstig vergeben werden können und somit die Geldmenge im Vergleich zu der produzierten Menge an Gütern und Dienstleistungen ansteigt. Andererseits kann eine zu stark steigende Inflationsrate die Notenbank des jeweiligen Währungsraumes auf den Plan rufen. Diese würde die Verfügbarkeit von Geld einschränken, indem sie die Leitzinssätze anhebt. Dadurch steigt natürlich ebenfalls der Nominalzinssatz für den jeweiligen Hausbauer oder -käufer an.

Individueller Zinssatz und Zinspolitik der Europäischen Zentralbank

Die Begrenzung der Inflationsrate in der Euro-Zone und die Gewährleistung langfristigen und nachhaltigen Wirtschaftswachstums stellen wichtige Aufgaben Zentralbank in Frankfurt am Main dar. Insbesondere der erste Aspekt hat weitreichende Folgen für den angebotenen Nominalzinssatz eines Immobilienkredites. Beschließt die Europäische Zentralbank die Leitzinssätze zu verringern, um die Konjunktur anzukurbeln und die Investitionstätigkeit der Unternehmen zu fördern, kommen die Kreditnehmer in den Genuss billigen Geldes. Davon profitieren natürlich die Erwerber von Immobilienbesitz. Nimmt die Preissteigerungsrate zu, wird die Europäische Zentralbank intervenieren und die Leitzinsen anheben. Die Zinssätze für kurzfristige Baukredite steigen somit ebenfalls an. Um nicht in die Zinsfalle zu tappen, empfiehlt es sich bereits vor Abschluss eines Kreditvertrages Gedanken zu einer möglichen Anschlussfinanzierung zu machen und wann man diese in Anspruch nehmen möchte.

Banken nehmen das Zinsverhalten der Zentralbank vorweg

Aufgrund der Regulationsfunktion der Notenbank und der Bedeutung deren Zinsentscheidungen kommt es auf dem Zinsmarkt bereits vor der eigentlichen Bekanntgabe des neuen Leitzinssatzes zu Bewegungen in die eine oder andere Richtung. Da die Banken und Finanzinstitute versuchen die Entscheidung zu antizipieren und daraus ihrerseits ihr Verhalten im Sinne der Vergabe von Immobilienkrediten ändern. Dies zeigt sich dann daran, dass die Banken bei der Europäischen Zentralbank entweder verstärkt Kredite aufnehmen oder aber die Neuaufnahme möglichst weit in die Zukunft verlegen. Daraus resultiert wiederum im ersten Fall ein Anstieg und im zweiten Fall ein Absinken des Kreditzinsniveaus.

Ausländische Notenbanken bestimmen den Hypothekenzins

Neben dem Verhalten der Europäischen Zentralbank spielen die Notenbanken ausländischer Währungsräume eine wichtige Rolle im Zustandekommen der Kreditzinsen. Hierbei sind insbesondere die Stärke des US-Dollars, der Wechselkurs zwischen dem Euro und dem japanischen Yen sowie der Wechselkurs zwischen dem Euro und dem chinesischen Reminbi von Bedeutung. Wird beispielsweise der US-Dollar im Vergleich zum Euro aufgewertet, so erhält man beim Wechseln von Euro in US-Dollar weniger US-Dollar als zuvor. Der Euro verliert also im Bezug zum US-Dollar an Wert, was den Euroländern günstigere Exportmöglichkeiten in die USA ermöglicht, da die Exportprodukte bei gleich bleibenden Kosten günstiger auf dem amerikanischen Markt angeboten werden können. Im Gegenzug werden dagegen Importe aus den USA teurer. Um den Euro aber zu stützen und einen Weiteren Werteverlust zu vermeiden, kann es vorkommen, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen anhebt. Dadurch erhöht sich wiederum für den Immobilienkreditnehmer der Bauzinssatz.

Konjunkturzyklen lassen Kreditzinsen ansteigen und absinken

Es ist für die angebotenen Hypothekenzinsen und deren Entwicklung weiterhin interessant in welcher konjunkturellen Phase sich die betrachtete Volkswirtschaft befindet. In Zeiten wirtschaftlichen Aufschwungs nimmt die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen zu. Um diese produzieren zu können, werden zusätzliche Rohstoffe und Maschinen sowie Personal benötigt. Die Nachfrage nach Investitionsgütern steigt an und die Arbeitslosigkeit geht spürbar zurück.

Da zur Anschaffung Geld geliehen werden muss, nimmt die Nachfrage nach Krediten gleichermaßen zu und erhöht den Preis für geliehenes Geld. Letzterer manifestiert sich in der Höhe des jeweiligen nominalen Kreditzinssatzes. Mit Ansteigen des Zinsniveaus steigen ebenfalls die Kreditzinsen für den Kreditnehmer an. Ist das Preisniveau auf einem relativen Höchststand angekommen und kommt es aufgrund der am Limit laufenden Produktion zu Lieferengpässen, befindet sich die Volkswirtschaft in der Phase der Hochkonjunktur. In dieser Phase wird Europäische Zentralbank zu Dämpfung der Inflation wahrscheinlich die Leitzinsen senken. Die Hypothekenzinsen fallen langsam. Verringert sich die Produktion weiter und nimmt das Wirtschaftswachstum ab, so geht die Wirtschaft in eine Abschwungphase und schließlich womöglich in eine Rezessionsphase über. Die Zinsen für Baukredite fallen gleichermaßen und bieten den künftigen Eigenheimbesitzern gute Gelegenheiten Immobilienkredite günstig abzuschließen.

Individuelle Einflüsse auf den Kreditzins

Bedeutung der Lebenssituation des Immobilienerwerbers auf die Zinshöhe

Hypothekenzins unter Einfluss der Lebenssituation

Viele Anbieter auf dem Gebiet der Immobilienfinanzierung und -vermittlung werben mit niedrigen Zinsen für ihre Kredite. Das diese in den meisten Fällen in der beworbenen Höhe für einen Kredit nicht gewährt werden, hängen stark von den persönlichen Ausprägungen des Antragsstellers in unterschiedlichen Kriterien ab.

Zunächst stellt die von Seiten des Kreditgebers eingeschätzte Kreditwürdigkeit oder Bonität einen wichtigen Einflussfaktor dar. Dazu beschafft sich das jeweilige Finanzinstitut Auskünfte bezüglich der Kreditnutzung, der persönlichen Lebensumstände des Antragsstellers, seinen Beruf, seine Kaufaktivitäten in der Vergangenheit usw.. Eine Zusammenstellung der wichtigsten Aspekte der Bonitätseinschätzung.

Trotz der jeweils speziellen Situation lassen sich generelle Tendenzen auf den gewährten Zinssatz in Abhängigkeit von soziologischen Merkmalen identifizieren. Dabei empfiehlt es sich zwischen Aspekten der Bevölkerungsentwicklung und -struktur auf der einen Seite und wirtschaftlichen Aspekten auf der anderen Seite zu unterscheiden. Insbesondere das Geschlecht, das Alter und die Haushaltsgröße stellen für die Kreditvergabe wichtige demographische Merkmale dar, die jede Bank berücksichtigt. Bezügliche der wirtschaftlichen Ausgangssituation des Antragsstellers sind der Beruf, die Ausbildung, das bereits angesparte Eigenkapital und das dauerhafte Einkommen von Bedeutung.

Männer beim Immobilienkredit immer noch im Vorteil

Bezogen auf die Geschlechtsunterschiede wird der Antragssteller wahrscheinlich Vorteile gegenüber einer Antragstellerin bei der Kreditgewährung und dem gewährten Kreditzinsen besitzen, da leider immer noch erhebliche Einkommensunterschiede zwischen den beiden Geschlechtern feststellbar sind. Die günstigsten Konditionen bekommen natürlich Ehepaare, da diese häufig ein doppeltes Einkommen sowie unter Umständen doppeltes Vermögen vorweisen können und sich somit die Kreditsicherheit erhöht.

Es gilt aber zu bedenken, dass durch eine gemeinsame Unterschrift beide Partner für einen Kreditausfall haftbar sind und im schlimmsten Fall Beide Vermögenseinbußen erleiden können. Weiterhin kann es zu Problemen kommen, wenn es zu einer Trennung oder sogar Scheidung kommt, da dann möglicherweise eine Partner allein für die monatlichen Kreditraten aufkommen muss. Außerdem stellt sich in diesem Szenario die Frage nach den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie. Aufgrund von Streitigkeiten ist es schon häufig passiert, dass schlussendlich die Immobilie in das Eigentum des Kreditgebers übergegangen ist und beide Partner mit Verlusten aus dem Unterfangen Hausbau bzw. Hauskauf heraus kommen.

Jüngere Kreditnehmer erhalten häufig günstigere Konditionen

Neben dem Geschlecht spielt das Alter des Kreditinteressenten eine Rolle. Im Normalfall erhalten jüngere Kreditnehmer günstigere Konditionen als Ältere, da diese mehr Zeit zur Tilgung haben. Außerdem besitzen jüngere Antragssteller ein höheres Potential in Zukunft Gehaltssteigerungen zu realisieren, wohingegen ältere Antragssteller Gefahr laufen durch eine niedrige Rente einen Teil des Einkommens einzubüßen. Auf der anderen Seite nimmt das Einkommen im Durchschnitt mit dem Alter zu, so dass ältere Kreditnehmer bereits am Anfang höhere Tilgungsraten vereinbaren können. Alles in Allem ist ausschlaggebend, ob der Kreditnehmer die Raten noch in den nächsten Jahrzehnten ordnungsgemäß bedienen kann. Die Zukunftsaussichten sind immer einflussreicher als die gegenwärtige Situation, daher orientierten sich die angebotenen Bauzinsen an den zu erwartenden Gegebenheiten und weniger an dem Hier und Jetzt.

Haushaltsgröße beeinflusst den individuellen Kreditzins

Die Zukunftsorientierung zeigt sich ebenfalls in dem Punkt Haushaltsgröße. Neben der Frage wie groß der Haushalt gegenwärtig ist, stellt die Antwort auf die Frage nach der zukünftigen Haushaltsgröße den entscheidenderen Aspekt dar. Wird Nachwuchs erwartet, so kommen erhebliche Mehrkosten auf die Familie und den Haushalt zu. Diese belasten die Sicherheit der Kreditrückzahlung, was sich wiederum auf den Risikozuschlag beim Kreditzins auswirkt.

Gute berufliche Perspektive begünstigt die Kreditkonditionen

Neben der sozialen Ebene ist für die Banken die wirtschaftliche Ausstattung des Interessenten von Bedeutung. Dabei wird die Ausbildung und die gegenwärtige Anstellung unter die Lupe genommen und versucht die Frage zu beantworten, wie hoch das Einkommen zur Zeit ist und wie sich dieses in Zukunft entwickeln wird. Außerdem ist die Sicherheit der Anstellung wichtig, da ein befristeter Arbeitsvertrag weniger Sicherheit ausstrahlt als beispielsweise ein Beamtenverhältnis. Letzteren wird eher ein Darlehen zur Verfügung gestellt, da das Ausfallrisiko aufgrund einer möglichen Arbeitslosigkeit sehr viel geringer einzuschätzen ist.

Die Höhe des Einkommens ist in der Hinsicht interessant, das sich daraus die zu leistenden Tilgungs- und Zinsraten ergeben. Bei einem hohen Einkommen besteht die Möglichkeit höhere Tilgungsraten zu vereinbaren, so dass sich die Laufzeit des Darlehens dementsprechend verringern kann. Zusätzlich zum Einkommen aus Arbeit lassen sich Einnahmen aus staatlichen Leistungen, aus Vermögensanlagen oder weiterer Nebeneinkünfte generieren. Diese beeinflussen natürlich auch den erwarteten Bauzins, da sich die Sicherheitslage dadurch verbessern kann.

Schlechtes Zahlungsverhalten verteuert den Immobilienkredit

Ein weiterer Aspekt bei der Aufnahme eines Immobilienkredites, der für den Kreditgeber bedeutsam ist, stellt die Persönlichkeit des Antragsstellers dar. Insbesondere das Kaufverhalten und mögliche aufgenommene Kredite in der Vergangenheit können die Zinskonditionen des Immobilienkredites entweder positiv oder negativ beeinflussen. Über die gewährten Kredite und besonders durch die dahinter stehenden Gründe offenbart sich dem Bankmitarbeiter ein Bild über die Lebensgewohnheiten, das soziale Umfeld und die Risikobereitschaft des Interessenten. Außerdem zeigt sich das Rückzahlungsverhalten und wie ernst der jeweilige Kreditnehmer seine Schulden nimmt. Fällt auf, dass einzelne Kreditraten von vergangenen Kreditlinien nicht oder nur nach mehrmaliger Abmahnung bezahlt wurden, wird die Kreditwürdigkeit schlechter eingeschätzt als bei fristgerechter Rückzahlung. Ein erhöhtes Ausfallrisiko treibt den in Kauf zu nehmenden Immobilienzins in die Höhe.

Lage der Immobilie entscheidend

Für den Finanzier einer Immobilie ist weiterhin von Interesse wo sich das betreffende Objekt befindet. Die Lage einer Immobilie bestimmt sich dabei durch den betreffenden Staat, das Bundesland, der Stadt und der Gemeinde. Weiterhin wird der jeweilige Ortsteil, das Wohngebiet und die Straßenabschnitt näher beleuchtet. Liegt die Wunschimmobilie beispielsweise in einer einkommensschwachen Gegend, so wird die Investition in dieses Objekt von Seiten der Bank als nicht so lukrativ eingeschätzt wie in eine Wohngegend mit einer dauerhaften hohen Wertsteigerung über die letzten Jahre. Im gleichen Maße schnellt der Zins in die Höhe und verteuert sich der Immobilienkredit, da das erhöhte Ausfallrisiko bzw. Wertverlust für die Sicherheit berücksichtigt werden muss.

Kreditausgestaltung erhöht die Hypothekenzinsen

Eine weitere Option, die den Hypothekenzinssatz erhöht, betrifft Vereinbarungen bezüglich der Zinsbindungsfrist. Entscheidet sich der Kreditnehmer für eine Zinsfestschreibung über 10 Jahre, so liegt der Zins natürlich höher als bei einer Zinsbindung von nur 5 Jahren. Die vom Bauherrn bzw. Immobilienkäufer geforderte Absicherung des Immobilienkredits gegenüber Zinsschwankungen verursacht natürlich Kosten, die durch höhere Hypothekenzinsen abgedeckt werden.

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