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Mit Immobilien Geld verdienen

Immobilien als Renditeobjekt

Neben Aktien, Anleihen und Rohstoffen spielt die Investition in Immobilien als Renditeobjekt eine wichtige Rolle in einem erfolgreichen Anlagemix. Dabei bietet sich Anlegern gegenüber Eigennutzern der Vorteil, dass die Hausfinanzierung in großen Teilen über die potentiellen Mieter getragen wird. Es ist also eine geringere Eigenkapitalquote von Nöten. Außerdem gibt es einen weiteren Unterschied zwischen Eigennutzer und Kapitalanleger.

Der Investor von einem Immobilienprojekt muss nicht in selbigen wohnen. Dieser Fakt wird häufig unterschätzt, aber man muss sich darüber klar sein, dass mögliche Mieter ganz andere Vorstellungen von eine Wohnung bzw. Wohnraum haben als man selbst. Die alles entscheidende Frage ist immer, ob sich der Kunde in der jeweiligen Umgebung wohl fühlt und die Ausstattung ansprechend findet. Langfristig betrachtet sollte jede Wohnung folgendes Kriterium erfüllen: Wird die Wohnung auch noch in 10 Jahren passende Mieter finden?

Zwar lässt sich die Zukunft nicht vorhersagen, doch lassen sich mögliche Tendenzen schon jetzt berücksichtigen. Aufgrund der demografischen Entwicklung mit einer zunehmenden Überalterung der Gesellschaft und der Zunahme von Singlehaushalten wird die Nachfrage nach Wohnungen für Alleinstehende zunehmen. Dies heißt natürlich nicht, dass Sie speziell in Objekte investieren sollen, die aus vielen kleinen Wohneinheiten bestehen. Interessant können auch Immobilien sein, die vornehmlich auf Familien als Mieter abzielen. Auch seniorengerechte Wohneinrichtungen können ein gutes Renditeobjekt darstellen.

Es ist nur wichtig, dass man schon vor dem Kauf einer Immobilie sich Klarheit darüber verschafft wen man als Mieter vornehmlich ansprechen möchte. Durch die Wahl für eine bestimmte Zielgruppe grenzen Sie schon die Auswahl möglicher Objekte ein, da nicht jede Immobilie gleichfalls für den von Ihnen angestrebten Mieter geeignet ist. Beispielsweise kann es vorkommen, dass ein Altbau nur schwer seniorengerecht umgebaut werden kann oder die Aufteilung von Wohnraum in mehrere kleinere Einheiten durch den vorgegebenen Grundriss fast unmöglich ist. Weiterhin empfiehlt es sich bei ausreichend finanziellen Mitteln sein Kapital zu streuen und Immobilien in möglichst unterschiedlichen Wohngegenden und mit unterschiedlichen Zielgruppen zu erwerben.

Im Sinne einer Diversifizierungsstrategie kann die Investition in Häuser oder Wohnungen in kinderfreundlichen Umgebungen, in Wohngebieten mit hohem Seniorenanteil oder in vornehmlich von Migranten bewohnten Gebieten sinnvoll sein. Falls Ihnen nicht genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, lässt sich unter Umständen auch in Immobilienfonds investieren. Diese haben den Vorteil, dass man auch mit niedrigen Summen einsteigen kann.

Mietshaus oder Mietwohnung - Zwei Möglichkeiten mit Immobilien Geld zu verdienen

Die Entscheidung ein Mietshaus oder eine Mietwohnung zu kaufen hängt neben der finanziellen Ausgangslage auch von persönlichen Vorlieben ab. Im Folgenden werden einige Argumente für diese beiden Formen eines Investments in Immobilien gegenübergestellt. Das wichtigste Argument für den Kauf eines kompletten Hauses ist der erheblich geringere Quadratmeterpreis. Es liegt auf der Hand, dass der Preis beim Erwerb größerer Wohnflächen sinkt, da man im Allgemeinen immer einen Mengenrabatt bekommt. Das ist auch bei Immobilien der Fall.

Ein weiterer Vorteil beim Kauf eines Mietshauses sind die besseren Chancen bei einem möglichen Weiterverkauf. Dabei hat man die Wahl entweder das Gebäude als Ganzes oder das Objekt in Eigentumswohnungen umzuwandeln und mit Gewinn zu veräußern. Diese so genannten Aufteilergeschäfte bieten dem Investor häufig besonders hohe Renditen, da der Verkauf von Teilen einer Immobilie mehr einbringt als der Komplettverkauf.

Dieser Geschäftspraxis gehen im Übrigen häufig amerikanische oder britische Finanzinvestoren nach, die in jüngster Zeit hohe Wohnungsbestände aus privater und öffentlicher Hand gekauft haben mit dem Ziel diese mit Profit weiterzuverkaufen. Der Nachteil bei Aufteilergeschäften ist die potentielle Spekulationsfalle.

Steuerlich unterliegen Veräußerungsgewinne, die innerhalb von 10 Jahren nach Kauf der Immobilie getätigt wurden, der Einkommenssteuer. Diesem Sachverhalt sollte man sich vor Investitionsantritt bewusst sein. Weiterhin spricht gegen ein Mietshaus der im Vergleich zur Mietwohnung häufig sehr viel höhere Preis. Mit jedem zusätzlichen eingesetzten Euro erhöht sich auch das Risiko der Kapitalanlage. Falls Sie sich für den Kauf einer Mietwohnung interessieren, könnte möglicherweise das folgende Kriterium ausschlaggebend sein.

Nehmen Sie das Umfeld der jeweiligen Wohnanlage genau unter die Lupe. Wenn beispielsweise mehr als die Hälfte der Wohnungen im selben Wohnkomplex sich schon in privater Hand befindet, könnte der Wohnungskauf ein lukratives Geschäft sein. Eine hohe Anzahl Wohneigentümer ist ein Indiz für die Qualität der Anlage, da ja niemand besser diese beurteilen kann als die Personen, die bereits in der Immobilie wohnen. Außerdem steigt dadurch die Qualität des Wohnumfeldes, da sich die Anlieger eher um die Wohnanlagen kümmern. Sein Eigentum behandelt man schließlich doch immer besser als wenn man es nur angemietet hat. Eigentümerversammlungen werden auch eher von Wohnungsbesitzern besucht, die in den jeweiligen Wohnungen wohnen, als rein passive Investoren, die in weit entfernten Orten leben. Mögliche Probleme rund um die Anlage werden also direkt angegangen.

Die ausschlaggebenden Kriterien aus Investorensicht

Vor Investition in ein Mietshaus oder in eine Mietwohnung sind die Vermietbarkeit der Anlage und die Höhe der dauerhaft zu erzielenden Mietzinszahlungen maßgebend.

Die Vermietbarkeit hängt von der Lage des Objekts, dem sozialen Umfeld, der Ausstattung der Wohnanlage und der vorhandenen Bausubstanz ab. Dabei lassen sich diese vier Unterpunkte in beeinflussbare und nicht beeinflussbare Faktoren unterteilen. An der Lage und dem sozialen Umfeld kann der Kapitalanleger kurzfristig kaum etwas ändern. Die Ausstattung des Mietshauses oder der jeweiligen Mietwohnung lässt sich natürlich verbessern. Dasselbe gilt unter Umständen auch für die Bausubstanz. Natürlich sollte die Struktur des Gebäudes keine großen Mängel aufweisen. Sinnvoll ist vor einem Kauf immer einen Sachverständigen einzuschalten, der den Zustand der Immobilie bewertet. So tappen Sie zumindest in keine finanzielle Falle. Weitere Indikatoren für eine gute Vermietbarkeit sind geringe Mietausfälle und eine niedrige Mieterfluktuation in der Vergangenheit. Fragen Sie vor dem Kauf unbedingt den Verkäufer nach diesen Punkten.

Weiterhin zeichnen sich lukrative Renditeobjekte auf dem Immobilienmarkt durch ein hohes Mietsteigerungspotenzial aus. Unter dem Mietsteigerungspotenzial versteht man den Unterschied zwischen der derzeitigen Höhe der Mieteinnahmen und die am Marktniveau orientierten Mieteinnahmen. Besteht die Möglichkeit in Zukunft die Mieteinnahmen weiter zu steigern, so besteht ein hohes Mietsteigerungspotenzial. Im gegensätzlichen Fall kann es sein, dass die Höhe der Miete schon am oberen Rand der am Markt erzielbaren Miete liegt und dass dadurch viele potentielle Mieter abgeschreckt werden. Diese Problematik haben Investoren von Ostimmobilien schmerzhaft erfahren müssen. Andererseits kann man die Miete als Vermieter nicht unbegrenzt erhöhen. In der Regel lässt sich die Miete binnen 3 Jahren nur um maximal 20% steigern. Außerdem sind dabei immer die Konkurrenzangebote in die Kalkulation mit einzubeziehen. Eine wichtige Informationsquelle, um die marktübliche Miethöhe zu ermitteln, ist der Mietspiegel in der jeweiligen Kommune.

Berechnung des angemessenen Kaufpreises für eine Immobilie

Um den fairen Preis für ein Mietshaus oder eine Mietwohnung zu finden, lässt sich auf zwei unterschiedliche Verfahren zurückgreifen. Zum einen ist dies das Ertragswertverfahren und zum anderen der Jahresmietwertvervielfältiger. Das Ergebnis ist bei beiden Verfahren relativ ähnlich. Im Folgenden soll das Ertragswertverfahren an einem Beispiel verdeutlicht werden:

Für ein Vierfamilienhaus erhält man Gesamtmieteinnahmen von 30.000€ im Jahr. Die Mieter müssen dabei 2.000€ an Nebenkosten tragen. Der Bodenwert der Immobilie liegt bei 60.000€.

Beispiel Ertragswertverfahren

Jahresmietvervielfältiger: Auch bei diesem Verfahren nutzen wir die gegebenen Größen aus dem gleichen Beispiel. Nehmen wir einen 14fachen Vervielfältiger an, so ergibt sich ein vergleichender Ertragswert von 32.000€ x 14 = 448.000€.

Der Leverage-Effekt bei einer Investition in Immobilien

Vorteilhaft bei der Investition in eine Immobilie als Renditeobjekt ist die steuerliche Absetzbarkeit der zu zahlenden Zinsen. Dadurch besteht beispielsweise die Möglichkeit eine vollständige Fremdfinanzierung der Immobilie durchzuführen. Insbesondere wenn die zukünftige Vermietbarkeit als überaus positiv eingeschätzt wird und die kalkulierten Mieteinnahmen die zu zahlenden Zinsraten übersteigen, ist es möglich vom Leverage-Effekt zu profitieren.

Was ist der Leverage-Effekt? Den positiven Leverage-Effekt kann man am einfachsten an einem Beispiel aus der Betriebswirtschaftslehre verdeutlichen. Ein Unternehmen hat ein Eigenkapital von 1.000€. Außerdem wird vorausgesetzt, dass das Unternehmen unbegrenzt Geld investieren kann. Weiterhin nimmt man an, dass das Kapital mit 10% pro Jahr verzinst wird. Die Gesamtkapitalrentabilität liegt also in diesem Fall bei 10%. Fremdkapital lässt sich zu Zinszahlungen von 7% pro Jahr aufnehmen. Der Leverage-Effekt stellt dann die Auswirkungen dar, die sich bei einer zunehmenden Aufnahme von Fremdkapital ergeben. Durch die Erhöhung des Verschuldungsgrades erhöht sich die Eigenkapitalrentabilität des Unternehmens. Nimmt das Unternehmen beispielsweise 1.000€ auf, so erwirtschaftet das Unternehmen mit den gesamten 2.000€ einen Bruttogewinn von 200€. Natürlich muss man noch die 70€ an zu zahlenden Fremdkapitalzinsen davon abziehen. Insgesamt ergibt sich also eine Nettogewinn von 130€. Bezogen auf die 1.000€ an Eigenkapital hat man eine Eigenkapitalrendite von 130€/1.000€ = 13% erzielt. Dies sind 3 Prozentpunkte mehr als die 10% an Rendite, die man erreicht hätte, wenn man kein Fremdkapital aufgenommen hätte.

Dieses einfache Beispiel zeigt wie sich eine Erhöhung der Fremdkapitalquote positiv auf die Eigenkapitalrendite auswirkt. Natürlich lässt sich einwenden, dass dieses Modell viele Bedingungen voraussetzt, die am gegenwärtigen Kapitalmarkt kaum zu realisieren sind. Im Normalfall führt ein zunehmender Verschuldungsgrad dazu, dass die Zinsen für geliehenes Geld deutlich ansteigen. Außerdem sind die als konstant angenommenen Verzinsungen unrealistisch.

Bezogen auf eine Investition in Immobilien liegt ein Leverage-Effekt dann vor, wenn die Netto-Mietrendite die Fremdfinanzierungszinsen übersteigen. Falls aber die gegenteilige Situation eintritt muss der Investor erhebliche Zusatzaufwendungen tragen. Insbesondere in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase besteht dafür ein Risiko, da die Bauzinsen in Zukunft sehr wahrscheinlich wieder ansteigen werden. Dieses wird auch als Leverage-Risk bezeichnet. Es ist also unumgänglich, dass die Mietrendite über den auf einen längeren Zeitraum bezogenen durchschnittlichen Zinszahlungen liegt. Man sollte die Entwicklung der Hypothekenzinsen über die letzen 20 Jahre analysieren, um festzustellen, ob man auch bei ansteigenden Bauzinsen noch ein Plus mit seinen Immobilien erwirtschaftet.

Die Mietrendite einer Immobilie

Unter der Mietrendite versteht man den Quotient aus Ertrag, die die Immobilie jährlich liefert, abzüglich des Aufwands und dem eingesetzten Kapital. Dabei hängen die Höhe des Ertrags und des Aufwands von den Faktoren Mietzins, Fremdkapitalkosten, Eigenkapitalanteil und Wertentwicklung der Immobilie ab. Erhöhen sich die Einzahlungen aus Mietzinsen, da unter Umständen eine Mieterhöhung durchgesetzt werden konnte, so steigt die Mietrendite, vorausgesetzt die anderen Faktoren bleiben konstant, an. Andererseits lässt sich die Mietrendite auch steigern, wenn die Fremdkapitalkosten, also die Aufwendungen für Zinszahlungen an den jeweiligen Immobilienfinanzier, gesenkt werden können.

Es gilt aber zu beachten, dass eine höhere Rendite nicht unbedingt auch das bessere Renditeobjekt darstellt. Häufig werben Immobilienmakler oder Kapitalanlageberater mit hohen Renditeversprechen, um Anleger zu ködern. Dabei liegen diese Mietobjekte in unattraktiven Lagen und bedürfen eines erheblichen Instandhaltungsaufwands, womit das Mietausfallrisiko gleichfalls stark ansteigt. Interessant sind eher Immobilien, die gegenwärtig zu unter dem am Markt üblichen Mieten vermietet werden. Denn bei solchen Mietobjekten besteht noch Luft nach oben und es lassen sich schrittweise Mieterhöhungen realisieren. Gleichzeitig besteht Potenzial dadurch die Mietrendite in Zukunft zu verbessern.

Weiterhin kommt es auch auf den Investor an zu entscheiden welche Rendite er mindestens erzielen möchte. Immobilien, die zwar eine geringere Mietrendite aufweisen, können lukrativ sein, wenn gleichzeitig die Ziele eines geringen Mietausfallrisikos, einer hohen Wertstabilität oder einem überdurchschnittlichen Wertzuwachs verfolgt werden.