Steuern sparen mit der Vermietung von Immobilien

Bei dem Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt spielt die Steuern sparen zunächst keine entscheidende Rolle. Trotzdem ist der Aspekt der Steuerersparnis für jeden Vermieter interessant. Im Gegensatz zu Eigennutzern, die von staatlichen Fördersystemen beim Erwerb einer Immobilie profitieren können, kann der Vermieter seine Steuerschuld vermindern.

Natürlich müssen Miet- und Pachteinnahmen versteuert werden. Es besteht aber die Möglichkeit Werbungskosten wie beispielsweise Abschreibungen und die Kosten für die Zinsen steuerlich abzusetzen. Das Finanzamt erkennt diese nur dann als Werbungskosten an, wenn es sich eindeutig um eine vermietete Immobilie handelt. Diesen Sachverhalt illustriert das folgende Beispiel:

Einflussfaktoren auf das Steuersparpotenzial

Aufschluss über das Einsparpotenzial hinsichtlich der zu zahlenden Steuern liefert die jährliche Einkommensteuererklärung des Vermieters. Dabei werden die jährlichen Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufgerechnet. Tritt der Fall ein, dass die abzugsfähigen Werbungskosten über den Mieteinnahmen im Jahr liegen, verzeichnet der Vermieter negative Einkünfte. Diese lassen sich mit weiteren Einkünften z. B. aus nicht selbstständigen Tätigkeiten verrechnen. Da dadurch das zu versteuernde Einkommen der Person verringert wird, muss der Hauseigentümer eine geringere Steuerlast tragen.

Vereinfachte Gegenüberstellung der Miet- und Pachteinnahmen und Werbungskosten

Voraussetzungen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Verluste aus der Vermietung von Immobilien sind nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn durch die Vermietung langfristig Gewinne erzielt werden. Hierbei gilt somit eine Gewinnerzielung als Grundvoraussetzung. Seit 2004 können Verluste unbegrenzt mit anderen Einnahmen verrechnet werden. Als Vermieter ist es möglich die erzielten Miet- und Pachteinnahmen direkt um einen Erhaltungsaufwand von 4.000 € zu verringern. Darunter fallen Instandhaltung der Immobilie wie die Erneuerung des Daches, die Sanierung der Heizung oder der Austausch der Fenster.

Weiterhin lassen sich ebenfalls Baumaßnahmen zur Ergänzung oder Ausbesserung mit 4.000 € berücksichtigen, sofern diese nach Fertigstellung der Immobilie erfolgt. Weitere Voraussetzungen für diese Abzugsfähigkeit sind keine Vergrößerung des Wohnraumes und keine Wertsteigerung des Objektes. Ansonsten wird das Finanzamt diese Kosten als abzuschreibende Herstellungskosten bewerten. Eine weitere Einschränkung bezieht sich auf Modernisierungen, die binnen 3 Jahren nach Immobilienkauf erfolgen und mehr als 15% der Gebäudekosten einnehmen. In diesem Fall werden diese anfallenden Kosten ebenfalls als Herstellungskosten gewertet.

Abschreibungen als steuerlich absetzbare Kosten

Im Falle der Besteuerung von Miet- und Pachteinnahmen spielen die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) eine entscheidende Rolle. Vereinfacht gesagt werden über die Abschreibungen die Werteverluste der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abgebildet. Der Faktor für diesen Werteverzehr der Bausubstanz ist ein Prozentsatz, der auf die Anschaffungs- oder Baukosten der Immobilie bezogen wird. Dabei ist ausschließlich das Gebäude ohne das zugrunde liegende Grundstück ausschlaggebend. Das Finanzamt legt diesen als Maßstab an, selbst wenn die tatsächliche Abnutzung des Gebäudes stark von dem Pauschalwert abweicht.

In den meisten Fällen ist die reale Abwertung der Immobilie wesentlich geringer. Insbesondere in Großstädten mit bevorzugter Wohnlage kann sich der Preis einer Immobilie in wenigen Jahren erheblich erhöhen. Trotzdem kann in jedem Fall eine Abschreibung geltend gemacht werden. Für die Mieteinnahmen kann eine Steigerung des Immobilienwertes einen positiven steuerlichen Effekt bedeuten. Entwickeln sich die Mieten langsamer als die dagegen zu setzenden Kosten, wird das zu versteuernde Einkommen niedriger. Es kommt zu Steuereinsparungen. Real besitzt der Vermieter aber eine Immobilie, die im Wert gestiegen ist und theoretisch mit Gewinn veräußert werden könnte. Falls die Differenz aus Einnahmen und Ausgaben bei der Vermietung negativ wird, lässt sich diese mit anderen Einkunftsarten verrechnen.

Abgrenzung zwischen Abschreibungen und Instandhaltungskosten

Gegenwärtig beträgt der Abschreibungssatz für nach 2006 gebaute Wohnimmobilien konstante 2% pro Jahr. Davon sind Gebäude, die dem Betriebsvermögen eines Unternehmens zuzurechnen sind, ausgeschlossen. Es wird also eine Lebensdauer von 50 Jahren unterstellt. Steuerrechtlich sind seit diesem Datum Alt- und Neubauten in Bezug auf die AfA gleichgestellt. Wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, so gilt ein linearer Abschreibungssatz von 2,5% p.a. Eine degressive Abschreibung, also vereinfacht beschrieben eine Abschreibung mit über die Jahre fallende Abschreibungsbeträge, ist nur in Ausnahmefällen möglich. Diese Abschreibungsform mit anfänglich höheren Abschreibungssätzen wird in der Regel nur bei denkmalgeschützten Gebäuden (§ 7 i EStG), Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten (§ 7 h EStG) oder Wohneinheiten mit Sozialbindung (§ 7 k EStG) gewährt.

Des Weiteren bergen hohe Abschreibungsbeträge am Anfang ebenfalls Nachteile für den Immobilienbesitzer. Da die Immobilie nur maximal um 100% also auf 0% des Kauf- bzw. Herstellerpreises abgeschrieben werden kann, können zu späteren Zeitpunkten nur noch niedrigere Abschreibungen vorgenommen werden. Im Grunde wird die Steuerlast also nur in die Zukunft verschoben.

Maßnahmen der Instandhaltung

Neben der Abschreibung wirken ebenfalls die anfallenden Instandhaltungskosten auf das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd. Darunter fallen beispielsweise:

Begrenzung zwischen Anschaffungskosten und Herstellungskosten

Die Ausgaben sind zeitnah, also in dem Jahr der Instandhaltung, steuerlich abzusetzen. Zu beachten ist, dass die ersten 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie maximal 15% der Anschaffungskosten geltend gemacht werden können. Wird diese Grenze überschritten, so stellen diese Kosten einen anschaffungsnahen Aufwand dar. Dieser kann nicht direkt von der Steuer abgesetzt werden und muss den Anschaffungskosten zugerechnet werden.

Aufgrund der Zurechnung zu den genannten Abschreibungen handelt es sich um einen steuerlichen Nachteil, da der Abschreibungssatz in der Regel nur 2% pro Jahr beträgt. Unter diese Regelung fallen ebenfalls Ausgaben, die zur Instandsetzung der Immobilie genutzt werden. Darunter fallen Maßnahmen, die das Gebäude Wohnbar machen und so in einen betrieblich nutzbaren Zustand versetzen. Der Unterschied zwischen Instandhaltungskosten und Anschaffungskosten ist häufig relativ schwierig und Auslegungssache. Neben der bereits erwähnten 15% - Marke wird folgende Beschreibung herangezogen:

Besondere Schwierigkeiten ergeben sich bei unterschiedlicher Nutzung von Gebäudeteilen. Im Falle einer parallelen privaten und gewerblichen Inanspruchnahme müssen die Werbungskosten den realen Nutzungsverhältnissen entsprechend aufgeteilt werden. Eine umfassende Dokumentation der einzelnen Gebäudeteile ist dabei natürlich unumgänglich.

Immobilien als mögliche Steuersparmodelle

Je größer die Verluste, desto besser!

Mit diesen oder ähnlichen Botschaften versuchen Finanzmakler Interessenten zu ködern und Ihnen vermeintlich lukrative Immobilien aufzuschwatzen. Diese sehr undifferenzierte und einseitige Darstellung ist natürlich nicht richtig und hat bereits in der Vergangenheit ganze Existenzen zerstört.

Aber was genau ist an dieser Aussage falsch? Das Problem ist, dass das Hauptaugenmerk bei Auswahl und Kauf nicht auf die Rentabilität gelegt wird, sondern auf die steuerliche Absetzbarkeit. Verluste sind bei dem Betrieb einer Immobilie im Grunde völlig normal. Hierbei ist zwischen rechnerischen Buchverlusten und operativen Verlusten zu unterscheiden. Der erste Fall ergibt sich, wenn die Abschreibung für Abnutzung (AfA) auf die Immobilie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung übersteigen. Beispielsweise müssen denkmalgeschützte Gebäude oder Sozialwohnungen in der Anfangszeit mit hohen Wertverlusten (Abschreibungen) buchtechnisch erfasst werden.

Im Gegensatz treten betrieblich bedingte Verluste auf, wenn zusätzlich Ausgaben, z. B. für die Begleichung von Zinsen anfallen. Hohe operative Verluste verursachende Situationen ergeben sich überdies bei plötzlichem und lange andauerndem Leerstand. Die monatlich anfallenden Ausgaben stehen dann Einnahmen von 0 Euro gegenüber, was auf Dauer von kaum einem Eigentümer tragbar ist.

Den eigenen Spitzensteuersatz berücksichtigen

Steuervorteile lassen sich nur realisieren, wenn die Immobilie zwar Buchverluste aufweist, aber operativ Gewinne einfährt. Es gilt zu bedenken, dass die steuerliche Gegenrechnung und die daraus resultierende verminderte Steuerbelastung Grenzen haben. Die aus dem Betrieb einer Immobilie resultierenden Verluste lassen sich nur bis zur Höhe des Spitzensteuersatzes steuerlich geltend machen. Liegt Ihr Spitzensteuersatz z. B. bei 30%, so können Sie nur 30% der durch die Immobilie entstehenden Verluste durch die Steuererstattung ausgeglichen. Darüber hinaus anfallende Kosten müssen dagegen selbst getragen werden und dezimieren das verfügbare Einkommen. Weiterhin ist interessant, dass die Absetzbarkeit mit zunehmendem Steuersatz ansteigt. Das heißt im Umkehrschluss, dass im Falle eines sinkenden Einkommens die Möglichkeiten Verluste über Steuererstattungen auszugleichen gleichfalls schrumpft.

Das oberste Entscheidungskriterium zu einer Investition in eine Immobilie muss daher immer die langfristige und nachhaltige Rendite der Anlage sein. Diese lässt sich nur über eine dauerhafte Vermietbarkeit erzielen. Welche sich wiederum aus der guten Lage, des guten Zuschnitts sowie der einwandfreien Bausubstanz ergeben.

Steuererleichterungen bei denkmalgeschützten Immobilien

Vermieter von denkmalgeschützten Immobilien, kommen durch § 7 i des Einkommenssteuergesetzes in den Genuss von höheren Abschreibungen. Diese gesteigerten Abschreibungssätze sind leider nicht auf die gesamte Bausubstanz anwendbar. Nur die Herstellungskosten, die ausschließlich zur Aufrechterhaltung des Baudenkmals und für die Inbetriebnahme erforderlich sind, lassen sich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise eine moderne Heizungsanlage, angemessene sanitäre Anlagen usw. Es wird dem staatlichen Gedanken Rechnung getragen, dass eine genutzte denkmalgeschützte Immobilie den Wert einer reinen Museumsimmobilie übersteigt. Dagegen sind die Anschaffungskosten für den Kauf der denkmalgeschützten Immobilie nur mit den üblichen Sätzen abschreibbar.

Zurzeit liegen diese höheren Sätze in den ersten 8 Jahren nach Herstellung bei jeweils maximalen 9% jährlich. Anschließend ist es möglich über einen Zeitraum von weiteren 4 Jahren die Herstellungskosten mit bis zu 7% pro Jahr abzuschreiben. Um in den Genuss der maximalen Abschreibungssätze zu kommen, spielt die Erforderlichkeit der Umbaumaßnahme die ausschlaggebende Rolle. In diesem Sinne ist der Unterschied zwischen dem ursprünglichen Zustand und dem Endzustand des Baudenkmals entscheidend. Die relevanten Baumaßnahmen muss sich der Bauherr von der jeweiligen Denkmalschutzbehörde vor Beginn bescheinigen lassen. Ohne diese lassen sich die gewünschten Steuervorteile leider nicht realisieren.

Im Gegensatz zur Immobilie als Renditeobjekt können ebenfalls Käufer von denkmalgeschützten Immobilien Herstellungskosten steuerlich besser geltend machen. Diese lassen sich nach § 7 i EStG e wie Sonderausgaben behandeln und erlauben eine Abschreibung von maximal 9% in den ersten 10 Jahren nach Abschluss der Arbeiten.

Steuerliche Behandlung von Gewinnen aus Verkäufen

Bedingungen für eine Steuerbefreiung

Eine steuerliche Befreiung der Gewinnerzielung aus Immobilienverkäufen tritt dann ein, wenn

Im letzten Fall handelt es sich sehr wahrscheinlich um vermietete Objekte. Der Veräußerungsgewinn bei Immobilientransaktionen definiert sich grob als Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis des Objektes. Es ist aber zu bedenken, dass ebenfalls die Erwerbsnebenkosten sowie die Verkaufsnebenkosten bei so einer Rechnung berücksichtigt werden müssen.

Auswirkungen der Abgeltungssteuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen

Eine Immobilie fällt nicht mehr unter das Privatvermögen, wenn es sich um das 4. oder weitere im Besitz befindende Gebäude handelt. Diese Drei-Objekte-Grenze sieht vor, dass jeder Eigentümer von 4 oder mehr Häusern als gewerblicher Händler zu bewerten ist. Somit steuerlich wesentlich schlechter gestellt wird als eine Einzelperson. Beim gewerblichen Immobilienhandel fallen die gesamten steuerlichen Begünstigungen für Gewinne komplett weg.