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5 Finanzierungstipps von Immobilienkredit-plus.de

Damit die Finanzierung des Eigenheims über einen Immobilienkredit nicht in einem Fiasko endet und für beide Parteien, Kreditnehmer und Kreditgeber, ein langfristig erfolgreiches Unterfangen ist, gilt es die folgenden Probleme möglichst zu vermeiden. Dabei stellt eine schon im Vorfeld präzise Planung das wichtigste Instrument für den Baukreditnehmer dar. Im Folgenden sollen einige Tipps vorgestellt werden mit denen Sie wichtige Fehlerquellen erfolgreich umschiffen.

1. Unterschiedliche Immobilienkredite miteinander vergleichen

Der zuerst angebotene Immobilienkredit ist nicht unbedingt der Beste

Ein Kardinalfehler ist es wie bei allen Geschäften, dass erstbeste Kreditangebot anzunehmen. Nur weil ihre Hausbank Ihnen die Vorteile des Finanzierungsangebotes gebetsmühlenartig herunterbetet, stellt dies in den überwiegenden Fällen nicht die optimale Finanzierung dar. Hierbei profitieren die Banken fast immer davon, dass sich der Kreditnehmer nicht die Mühe macht möglichst viele Kreditangebote von möglichst unterschiedlichen Instituten wie Bausparkassen, Versicherungen, Direktbanken oder darauf spezialisierten Baukreditvermittlern im Internet einzuholen.

Natürlich kostet es Mühe und Zeit sich in die Thematik einzulesen. Trotzdem wird sich jede Minute, die Sie in die Informationsbeschaffung und der Analyse von Material zum Thema Baufinanzierung investieren, langfristig in bare Münze auszahlen. Es ist ein Fehler, wenn man sich nur auf den netten Kundenberater in der Filiale um die Ecke verlässt. Kreditvermittler werden häufig provisionsabhängig bezahlt, was im Umkehrschluss bedeutet, dass der möglichst schnelle Abschluss eines Kreditvertrags das vorrangige Ziel ist. Dabei werden die Belange des Häuslebauers in vielen Fällen nicht im vollen Umfang berücksichtigt oder gar völlig ausgeblendet. Vergessen Sie nicht, Sie sind Kunde und zahlen für den Immobilienkredit Zinsen, dann steht Ihnen auch das Recht zu bei der Ausgestaltung der Kreditkonditionen mitzuwirken.

Durch einen Kreditvergleich seine Verhandlungsposition verbessern

Ein weiterer Aspekt für den Vergleich von mehreren Finanzierungsangeboten ist die darauf aufbauende bessere Verhandlungsgrundlage. Haben Sie beispielsweise die beiden Angebote der Baukreditgeber A und B in die engere Auswahl genommen, können Sie unter Umständen durch geschicktes Verhandeln Nachbesserungen im Kreditvertrag erwirken.

Bietet Ihn Anbieter A zwar einen niedrigeren Effektivzinssatz an, aber verfügt im Gegensatz zu Anbieter B über schlechtere Kreditkonditionen, so können Sie bei Institut A mit Verweis auf den Konkurrenten B darauf pochen die Konditionen zu verbessern. Sie werden sich häufig wundern, wie viel Spielraum viele Finanzinstitute in der Kreditausgestaltung vor einem Abschluss noch haben.

Hilfreich kann es auch sein, einen Termin mit einem vom örtlichen Amtsgericht zugelassenen Honorarberater zu vereinbaren. Dieser kann Ihnen auf jeden Fall sagen, ob Sie eine gutes Angebot für eine Baufinanzierung vorliegen haben. Neben den Honorarberatern kann man sich auch an Verbraucherzentralen oder Verbänden wie dem Bundesverband Deutscher Finanzberater e.V. wenden. Dort finden Sie zumindest Informationen darüber, ob der von Ihnen ausgewählte Baufinanzier überhaupt seriös arbeitet.

Um schnell handeln zu können, sollten Sie niemals Originalunterlagen an einen Kreditvermittler aushändigen. Falls Sie einem Anbieter Originale überlassen, kann es vorkommen, dass Sie ein besseres Konkurrenzangebot aufgrund der Zeitverzögerung doch nicht eingehen können. Daher ist es ratsam immer nur Kopien heraus zu geben. So können Sie auf Anfragen schnell reagieren und gute Angebote auch fristgerecht annehmen.

2. Überhastete Entscheidungen beim Immobilienkredit vermeiden

Neben einer breiten Auswahl an Kreditangeboten besteht eine Falle für den künftigen Eigenheimbesitzer auch darin, dass er sich zu stark unter Zeitdruck setzen lässt. Wie schon angesprochen sind Kreditmakler und Bauträger erst dann zufrieden, wenn der Hauskäufer oder Hausbauer in Anwesenheit eines Notars den Kreditvertrag unterschrieben hat. Erst dann ist der Auftrag ja rechtskräftig und der Kreditanbieter bzw. die anderen an dem Vorhaben beteiligten Unternehmen können damit Geld verdienen.

An diesem Punkt ist ein Rückweg für den Kreditnehmer schwierig und zumeist nur mit der Bezahlung hoher Vertragsstrafen möglich. Daher drängen die Kreditvermittler auf einen raschen Abschluss. Um dieses Ziel zu erreichen, werden Interessenten häufig mit Hinweisen bezüglich des schlechter werdenden Marktumfeldes förmlich bombardiert. Beispielweise wurde Ende 2005 angeführt, dass man sich mit dem Abschluss eines Kreditvertrages beeilen sollte, da der Hauskauf bzw. -bau sich durch den Wegfall der Eigenheimzulage erheblich verteuern würde.

Ein Jahr später wurde über die zu diesem Zeitpunkt noch kommende Mehrwertsteuererhöhung eine Drohkulisse aufgebaut. Auch in Zeiten eines niedrigen Bauzinsniveaus wird gerne davor gewarnt, möglichst rasch einen Immobilienkredit abzuschließen. Von dieser Panikmache sollten Sie sich auf keinen Fall anstecken lassen.

Je stärker der Verkäufer des Kredits auf einen Abschluss beharrt, desto eher sollten bei Ihnen die Alarmglocken klingeln. Meist handelt es sich in diesen Fällen um überteuerte Kreditangebote und Sie sollten tunlichst die Finger davon lassen. Denn trotz eines niedrigen Hypothekenzinses können Fallstricke in dem Kreditvertrag eingebaut sein, die den Immobilienkredit in Zukunft erheblich teurer machen können. Gleiches gilt ebenfalls für die Auswahl der Immobilie. Selbst Laien sollten mittlerweile wissen, dass bei einer Immobilie nur drei Dinge wirklich wichtig sind und das ist die Lage, die Lage und nochmals die Lage.

3. Die eigene Leistungsfähigkeit nicht überschätzen

Die monatliche Tilgungsrate nicht zu hoch ansetzen

Ein weiterer Tipp für eine erfolgreiche Baufinanzierung betrifft die Höhe der Tilgungsraten. Einerseits sollten Sie die monatlichen Tilgungsraten nicht zu niedrig ansetzen, um eine zu lange Kreditlaufzeit zu vermeiden. Andererseits dürfen die Tilgungsraten auch nicht zu hoch sein. Bei von Ihnen kaum noch zu tragenden Tilgungsraten kann sich der finanzielle Spielraum für die Familie so stark verringern, das notwendige und gewohnte Anschaffungen wie ein neues Auto oder eine Urlaubsreise nicht mehr möglich sind. Diese veränderte Situation kann das Familienleben erheblich belasten und im schlimmsten Fall eine Ehe zerstören. Daher sollten Sie darauf achten, dass das Leben nicht ausschließlich aus der Zurückzahlung des Immobilienkredits besteht und der Lebensstandard einigermaßen erhalten bleibt.

Eine gute Baufinanzierung zeichnet sich durch eine niedrige monatliche Belastung bei hoher Zinsstabilität und geringen Kreditnebenkosten dar. Anzustreben sind dabei Tilgungsraten von 2% pro Jahr, relativ lange Zinsbindungsfristen von mindestens 10 Jahren und die Möglichkeit Sondertilgungen von jährlich 5% der ursprünglichen Darlehenshöhe durchführen zu können.

Sind die Kreditkonditionen derart ausgestaltet, so besteht die Option entweder einen großen Anteil von 7% jährlich tilgen zu können oder aber bei schlechter Finanzlage nur 2% jährlich tilgen zu müssen. In diesem Zusammenhang muss weiterhin darauf hingewiesen werden, dass in die Finanzplanung auf der Einkommensseite nur Zuwendungen aufgeführt werden dürfen, die durch langfristig relativ sichere Beschäftigungsverhältnisse erwirtschaftet werden. Handelt es sich um Arbeitsplätze bei denen kurzfristig die Kündigung droht oder durch Krankheit vakante Beschäftigungen, so sollte dieses Einkommen nicht für die Rückzahlung des Immobilienkredits eingeplant werden. Damit lassen sich aber stille Reserven anlegen.

Die eigene Arbeitskraft realistisch bewerten

In die gleiche Richtung geht eine zu hoch kalkulierte Eigenleistung im Bezug auf die gesamte Darlehenshöhe. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen in Eigenregie einiges an ihrem künftigen Haus fertig zu stellen, so sollten Sie nicht den Fehler machen die Muskelhypothek über zu bewerten.

Bei einer vorausgesetzten Eigenleistung im Wert von 12.500€, so ist dies gleichbedeutend mit der Vollzeitarbeitsleistung eines Handwerkers von ungefähr 3 Monaten. Außerdem sind in vielen Fällen die angedachten Bauhelfer doch nicht verfügbar, so dass die meiste Arbeit an dem Bauherrn hängen bleibt. Auch die Doppelbelastung aus Arbeit und Hausbau wird häufig unterschätzt und es kann zu erheblich Rückschlägen beim Baufortschritt oder anderen Renovierungsarbeiten kommen.

Insgesamt ist eine Eigenleistung nur dann wirklich Gewinn bringend, wenn Sie selbst ausgebildeter Handwerker sind. Negativ ist dabei zusätzlich, dass eingebrachte Arbeiten nicht über die Garantieabsicherung nach der VOB (Verdingsordnung für Bauleistungen) abgesichert sind.

4. Im Zuge des Immobilienkredits nicht zu viele Versicherungen abschließen

Im Zuge eines Kreditabschlusses versuchen Kreditberater gleichzeitig auch Bauversicherungen an den Mann oder die Frau zu bringen. Zu den Bauversicherungen gehören eine Bauherrenhaftpflicht, eine Bauleistungsversicherung, eine Rohbaufeuerversicherung, eine Wohngebäudeversicherung oder eine Bauhelferversicherung/Bauunfallversicherung.

Nicht jede Versicherung ist dabei notwendigerweise sinnvoll abzuschließen. Die Bauherrenhaftpflicht stellt in den meisten Fällen eine der wichtigsten Bauversicherungen dar. Diese übernimmt an Personen oder Sachen entstandene Schäden, die durch die Baustelle an sich hervorgerufen wurden. Vor Abschluss sollten Sie aber zunächst ihre Privathaftpflichtversicherung kontaktieren und abklären, ob die Schadensabsicherung nicht schon darüber vorhanden ist.

Eine Bauleistungsversicherung wird als die Vollkaskoversicherung im Bauwesen angesehen. Dabei sollen Gefahren abgesichert werden, die den Neubau bereits in der Bauphase bedrohen. Zu Gefahren zählen beispielsweise Naturkatastrophen oder Vandalismus. Auch die Ersetzung von durch Diebstahl verlorener Anlagen wird hierüber garantiert.

Die Rohbaufeuerversicherung soll den Rohbau gegen einen möglichen Brand absichern. In einigen Fällen ist diese Versicherungsleistung schon in der Bauleistungsversicherung enthalten. In anderen Fällen ist es ratsam diese Versicherung extra abzuschließen.

Das Ziel der Wohngebäudeversicherung ist die Absicherung des Gebäudes nach Fertigstellung gegenüber Feuer, in das Mauerwerk eindringendes Leistungswasser, Sturm und Hagelschäden etc..

Entscheiden Sie sich, einen Großteil der beim Innenausbau anfallenden Arbeiten selber sowie mit Unterstützung von Freunden zu übernehmen, so kann es unter Umständen sinnvoll sein eine Bauhelferversicherung abzuschließen. Entgegen der weit verbreiteten Meinung sind Freunde nicht über die Bauherrenhaftpflichtversicherung mit abgesichert. Sie können sich also überlegen, ob Sie ihre Freunde gegen hohe Kosten im Falle von Unfällen mit bleibenden Schäden schützen wollen. Neben den schon erwähnten Versicherungen werden auch Wohngebäude- und Hausratsversicherungen angeboten.

Bei all diesen Angeboten gilt es wie immer möglichst viele Angebote einzuholen und zu sichten. Die von dem ursprünglichen Immobilienkreditgeber unterbreiteten Angebote sind nicht zwangsläufig die günstigsten. Außerdem sind auch nicht alle aufgeführten Versicherungen gleichermaßen wichtig. Um auf der sicheren Seite zu stehen, empfiehlt sich die Nachfrage bei Verbraucherzentralen oder Interessengemeinschaften. Insgesamt ist der Abschluss von zu teuren Versicherungen zu vermeiden, da Sie schlecht von bestehenden Verträgen zurücktreten können.

5. Die eigene Finanzkraft angemessen belasten

Eine ausreichende Barmittelreserve anlegen

Ein weiterer Fehler bei Aufnahme eines Immobilienkredits ist die zu niedrig angesetzte Barmittelreserve. Bedenken Sie, dass Sie nach dem Hauskauf auch noch Gelder für die Inneneinrichtung oder den Umzug benötigen. Außerdem können weitere Kosten auf Sie zukommen, die schnell übersehen werden. Dazu zählen beispielsweise die noch zu zahlende Grunderwerbssteuer, eine mögliche Maklercourtage, ein Wertgutachten, ein zu berücksichtigendes Disagio auf den gewährten Immobilienkredit oder sonstige Kreditnebenkosten.

Weiterhin werden in vielen Fällen die Kosten während der Bauzeit nicht realistisch eingeschätzt. Vergessen Sie nicht, dass zwischen dem Spatenstich und dem Bezug der Immobilie mehrere Monate vergehen und Sie während dieser Zeit weiter die Miete für die alte Wohnung sowie die sonstigen Lebenshaltungskosten tragen müssen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie zwischen 5% bis 10% der zur Verfügung stehenden Barmittel als Reserve zurücklegen.

Im Falle eines finanziellen Engpasses kühlen Kopf behalten

Es kann vorkommen, dass der Kreditnehmer zu einem Zeitpunkt der Kreditlaufzeit die monatlichen Raten nur unter großen Schwierigkeiten aufbringen kann. In dieser Situation wird oft der Fehler begangen, diese finanzielle Zwangslage einfach auszusitzen und sich zunächst nicht weiter darum zu kümmern. Leider ist in den meisten Fällen aber genau dieses Verhalten der Grund das ein Immobilienkredit platzt und das Eigenheim zwangsversteigert wird.

Stehen Sie vor der Herausforderung bei plötzlich eingetretener Arbeitslosigkeit Ihren Immobilienkredit zurück zahlen zu müssen, sollten Sie umgehend Ihren Baukreditgeber benachrichtigen und ein Treffen vereinbaren. Vielleicht ist es möglich eine gemeinsame Lösung zu finden, denn häufig sind die Banken, Versicherungen, Bausparkassen usw. auch nicht an einem Scheitern des Kredites interessiert. Es kann vorkommen, dass Ihnen die Möglichkeit gewährt wird, die Zahlungen für einen gewissen Zeitraum auszusetzen. Auch eine Verlängerung der Laufzeit kann vereinbart werden. Generell ist es ratsam über so hohe finanzielle Reserven zu verfügen, dass man mindestens 3 Monate ohne Einkommen auskommen kann.