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Mit der eigenen Immobilie Steuern sparen

Steuerliche Behandlung von vermieteten Immobilien

Ausgaben im Überblick

Bei dem Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt spielt die Steuerersparnis zunächst keine entscheidende Rolle. Trotzdem ist der Aspekt der Steuerersparnis für jeden Vermieter interessant. Im Gegensatz zu Eigennutzern, die von staatlichen Fördersystemen beim Erwerb einer Immobilie profitieren können, kommt dem Vermieter zu Gute, dass er seine Steuerschuld vermindern kann.

Natürlich müssen Miet- und Pachteinnahmen versteuert werden. Es besteht aber die Möglichkeit Werbungskosten wie beispielsweise Abschreibungen und die Kosten für die Zinsen des Fremdkapitals steuerlich abzusetzen. Im Bezug auf die Geltendmachung von Darlehenszinsen gilt es zu bedenken, dass das Finanzamt diese nur dann als Werbungskosten behandelt, wenn es sich in eindeutiger Weise um eine Immobilie handelt. Diesen Sachverhalt illustriert das folgende Beispiel:

Illustration des Sachverhaltes an einem Praxisbeispiel

FazitEin Immobilieninvestor erwirbt zeitlich parallel ein Einfamilienhaus für 210.000 Euro zur Eigenheimnutzung und eine Eigentumswohnung für 90.000 Euro zur Vermietung. Die Wohnung stellt somit ein Renditeobjekt dar. Insgesamt kann der Investor 80.000 Euro an Eigenkapital selber aufbringen und muss zusätzlich die restlichen 220.000 Euro an Fremdkapital in Form von Bankdarlehen aufnehmen. Dabei zielt der Immobilienkredit auf die Finanzierung beider Immobilien.

Um möglichst große Steuervorteile zu erzielen, sollte der Immobilienkäufer das Eigenkapital gänzlich zur Rückzahlung des Eigenheimes verwenden. Demgegenüber sollte das Renditeobjekt über das Immobiliendarlehen finanziert werden, da somit die Kreditzinsen vollständig steuermindernd absetzbar werden.

Versäumt der Investor eine aussagekräftige Dokumentation über die Verwendung des Immobilienkredites und die Verwendung der Mittel, wird das Finanzamt hellhörig werden und die erwartete Steuerrückzahlung nicht einfach genehmigen. Beispielsweise kann es zu Problemen führen, wenn die Darlehenssumme auf das gleiche Bankkonto wie das bereits vorhandene Eigenkapital überwiesen wird und darüber der Kauf der Immobilien abgewickelt wird.

Um Schwierigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich von Beginn an unterschiedliche Konten einzurichten. Durch die direkt zu zuordnenden Buchungsvorgänge lassen sich die fälligen Immobilienkreditzinsen einwandfrei belegen. Außerdem lassen sich die zukünftigen Mieteinnahmen dem Renditeobjekt zuweisen und dementsprechend den anfallenden Kreditzinsen gegenüber stellen. Bei einem Überhang an Zinszahlungen lassen sich diese einfach und problemlos steuerlich mindernd geltend machen.

Einflussfaktoren auf das Steuereinsparpotenzial

Aufschluss über das Einsparpotenzial hinsichtlich der zu zahlenden Steuern liefert die jährliche Einkommensteuererklärung des Vermieters. Dabei werden die jährlichen Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufgerechnet. Tritt der Fall ein, dass die abzugsfähigen Werbungskosten über den Mieteinnahmen im Jahr liegen, verzeichnet der Vermieter negative Einkünfte. Diese lassen sich mit weiteren Einkünften z.B. aus nichtselbstständigen Tätigkeiten verrechnen. Da dadurch das zu versteuernde Einkommen der Person verringert wird, muss der Hauseigentümer eine geringere Steuerlast tragen.

Vereinfachte Gegenüberstellung der Miet- und Pachteinnahmen und Werbungskosten:

Miet- und Pachteinnahmen

  • Mieteinnahmen aus Immobilien, Stellplätzen für PKWs und Garagen
  • Umlage der laufenden Betriebskosten wie der Wasserverbrauch, die Müllabfuhr usw.
  • Vorauszahlungen von Mieten
Werbungskosten

  • Abschreibungen (Dabei können die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten degressiv oder linear abgeschrieben werden.)
  • Laufende Betriebskosten für das Abwasser, die Müllabfuhr, den Schornsteinfeger usw.
  • Instandhaltungskosten
  • Kosten für die Verwaltung der Immobilie
  • Kosten für die Zinsen der zur Verfügung gestellten Immobilienkredite
  • Beschaffungskosten für das Geld wie ein mögliches Disagio, Bereitstellungszinsen, Notar- und Grundbuchgebühren usw.

Voraussetzungen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Es gilt zu bedenken, dass Verluste aus der Vermietung von Wohnungen oder Häusern nur dann steuerlich abzugsfähig sind, wenn durch die Vermietung langfristig Gewinne erzielt werden. Hierbei gilt somit eine Gewinnerzielung als Grundvoraussetzung. Seit 2004 können Verluste unbegrenzt mit anderen Einnahmen verrechnet werden. Als Vermieter ist es möglich die erzielten Miet- und Pachteinnahmen direkt um einen Erhaltungsaufwand von 4.000€ zu verringern. Darunter fallen Instandhaltungsarbeiten der gewöhnlichen Abnutzung der Immobilie wie beispielsweise die Erneuerung des Daches, die Sanierung der Heizungsanlage oder der Austausch der Fenster.

Weiterhin lassen sich ebenfalls Baumaßnahmen zur Ergänzung oder Ausbesserung mit 4.000€ berücksichtigen sofern diese nach Fertigstellung der Immobilie erfolgt. Weitere Voraussetzungen für diese Abzugsfähigkeit sind keine Vergrößerung des Wohnraumes und keine Wertsteigerung des Objektes. Ansonsten wird das Finanzamt diese Kosten als abzuschreibende Herstellungskosten bewerten. Eine weitere Einschränkung bezieht sich auf Modernisierungen, die binnen 3 Jahren nach Immobilienkauf erfolgen und mehr als 15% der Gebäudekosten einnehmen. In diesem Fall werden diese anfallenden Kosten ebenfalls als Herstellungskosten gewertet.

Abschreibungen als steuerlich absetzbare Kosten

Im Falle der Besteuerung von Miet- und Pachteinnahmen spielen die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) eine entscheidende Rolle. Vereinfacht gesagt werden über die Abschreibungen die Werteverluste der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abgebildet. Der Faktor für diesen Werteverzehr der Bausubstanz ist ein Prozentsatz, der auf die Anschaffungs- oder Baukosten der Immobilie bezogen wird. Dabei ist ausschließlich das Gebäude ohne das zu Grunde liegende Grundstück ausschlaggebend. Das Finanzamt legt diesen als Maßstab in jedem Fall an, selbst wenn die tatsächliche Abnutzung des Gebäudes stark von dem Pauschalwert abweicht.

In den meisten Fällen ist die reale Abwertung der Immobilie wesentlich geringer. Insbesondere in Großstädten mit bevorzugter Wohnlage kann sich der Preis einer Immobilie in wenigen Jahren erheblich erhöhen. Trotzdem kann in jedem Fall eine Abschreibung geltend gemacht werden. Für die Mieteinnahmen kann eine Steigerung des Immobilienwertes einen positiven steuerlichen Effekt bedeuten. Verringern sich die Mieten schneller als die dagegen zu setzenden Kosten, wird das zu versteuernde Einkommen niedriger und es kommt zu Steuereinsparungen. Real besitzt der Vermieter aber eine Immobilie, die im Wert gestiegen ist und theoretisch mit Gewinn veräußert werden könnte. Falls die Differenz aus Einnahmen und Ausgaben bei der Vermietung eines Gebäudes negativ wird, lässt sich diese mit anderen Einkunftsarten wie beispielsweise dem Arbeitslohn verrechnen.

Abgrenzung zwischen Abschreibungen und Instandhaltungskosten

Gegenwärtig beträgt der Abschreibungssatz für nach 2006 gebaute Wohnimmobilien konstante 2% pro Jahr. Davon sind Gebäude, die dem Betriebsvermögen eines Unternehmen zuzurechnen sind, ausgeschlossen. Es wird also eine Lebensdauer von 50 Jahren unterstellt. Steuerrechtlich sind seit diesem Datum Alt- und Neubauten im Bezug auf die AfA gleichgestellt. Wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, so gilt ein linearer Abschreibungssatz von 2,5% p.a. Eine degressive Abschreibung, also vereinfacht beschrieben eine Abschreibung mit über die Jahre fallende Abschreibungsbeträge, ist nur in Ausnahmefällen möglich. Diese Abschreibungsform mit anfänglich höheren Abschreibungssätzen wird in der Regel nur bei denkmalgeschützten Gebäuden (§7 i EStG), Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten (§7 h EStG) oder Wohneinheiten mit Sozialbindung (§7 k EStG) gewährt.

Desweiteren bergen hohe Abschreibungsbeträge am Anfang ebenfalls Nachteile für den Immobilienbesitzer. Da die Immobilie nur maximal um 100% also auf 0% des Kauf- bzw. Herstellpreises abgeschrieben werden kann, können zu späteren Zeitpunkten nur noch niedrigere Abschreibungen vorgenommen werden. Im Grunde wird die Steuerlast also nur in die Zukunft verschoben. Werden dauerhaft Verluste mit dem betreffenden Objekt erwirtschaftet, so werden kontinuierliche Verluste aus der Vermietung und Verpachtung langfristig zum Bankrott des Vermieters führen.

Maßnahmen der Instandhaltung und ihre Behandlung

Überblick über Instandhaltungsmaßnahmen

Neben der Abschreibung wirken ebenfalls die anfallenden Instandhaltungskosten auf das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd. Darunter fallen beispielsweise:

  • Ausgaben für die Streichung der Innen- und Außenwände sowie Modernisierungsmaßnahmen der Fassade
  • Kosten für die Ersetzung der Fenster mit Einfachverglasung durch solche mit Doppelverglasung
  • Kosten für die Reparatur oder die Erneuerung der sanitären Anlagen
  • Aufwendungen zur Modernisierungen des Hausdaches
  • Ausgaben für die Modernisierung der Heizungsanlage
  • Kosten für die Renovierung der Fußböden oder das Einsetzen einer Bodenheizung

Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten und Herstellungskosten

Die angesprochenen Ausgaben sind zeitnah, also in dem Jahr der Instandhaltung, steuerlich abzusetzen. Hierbei ist aber zu beachten, dass sich die ersten 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie maximal 15% der Anschaffungskosten geltend gemacht werden können. Wird diese Grenze überschritten, so stellen diese Kosten einen anschaffungsnahen Aufwand dar. Dieser kann nicht direkt von der Steuer abgesetzt werden und muss den Anschaffungskosten zugerechnet werden. Aufgrund der Zurechnung zu den bereits genannten Abschreibungen handelt es sich in diesem Fall um einen steuerlichen Nachteil, da der Abschreibungssatz in der Regel nur 2% pro Jahr beträgt. Unter diese Regelung fallen ebenfalls Ausgaben, die zur Instandsetzung der Immobilie genutzt werden. Darunter fallen Maßnahmen, die das Gebäude wohnbar machen und so in einen betrieblich nutzbaren Zustand versetzen. Der Unterschied zwischen Instandhaltungskosten und Anschaffungskosten ist häufig relativ schwierig und Auslegungssache. Neben der bereits erwähnten 15% - Marke wird folgende Beschreibung herangezogen:

Unter Herstellungskosten versteht man Ausgaben für Maßnahmen, die die Immobilie in ihrer Substanz oder den Ausmaßen wie die Wohnfläche signifikant verändern sowie in einen charakteristisch besseren Zustand verwandeln.

Besondere Schwierigkeiten ergeben sich bei unterschiedlicher Nutzung von Gebäudeteilen. Im Falle einer parallelen privaten und gewerblichen Inanspruchnahme ein und desselben Gebäudes müssen die Werbungskosten den realen Nutzungsverhältnissen entsprechend aufgeteilt werden. Eine umfassende Dokumentation der einzelnen Gebäudeteile ist dabei natürlich unumgänglich.

Immobilien als mögliche Steuersparmodelle

"Je größer die Verluste, desto besser!"

Mit diesen oder ähnlichen Botschaften versuchen viele Finanzmakler Interessenten zu ködern und Ihnen vermeintlich lukrative, aber zum Teil völlig wertlose Immobilien aufzuschwatzen. Diese sehr undifferenzierte und einseitige Darstellung ist natürlich nicht richtig und hat bereits in der Vergangenheit ganze Existenzen zerstört.

Aber was genau ist an dieser Aussage falsch? Das Grundproblem ist, dass das Hauptaugenmerk bei Auswahl und Kauf der Immobilie nicht auf die Rentabilität gelegt wird, sondern die steuerliche Absetzbarkeit als das wichtigste Entscheidungskriterium fungiert. Verluste sind bei dem Betrieb einer Immobilie im Grunde völlig normal. Hierbei muss zwischen rechnerischen Buchverlusten und operativen Verlusten zu unterscheiden. Der erste Fall ergibt sich, wenn die Abschreibung für Abnutzung (AfA) auf die Immobilie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung übersteigen. Beispielsweise müssen denkmalgeschützte Gebäude oder Sozialwohnungen in der Anfangszeit mit hohen Wertverlusten (Abschreibungen) buchtechnisch erfasst werden. Im Gegensatz dazu treten betrieblich bedingte Verluste auf, wenn zusätzlich Ausgaben, z.B. für die Begleichung von Zinsen oder für die Reparatur sowie eine sachgerechte Inbetriebnahme, anfallen. Eine hohe operative Verluste verursachende Situation ergibt sich überdies bei plötzlichem und lange andauerndem Leerstand der Wohneinheit. Die monatlich anfallenden Ausgaben stehen dann Einnahmen von 0 Euro gegenüber, was auf Dauer von kaum einem Eigentümer tragbar ist.

Den eigenen Spitzensteuersatz berücksichtigen

Steuervorteile lassen sich nur realisieren, wenn die Immobilie zwar Buchverluste aufweist, aber operativ Gewinne einfährt. Es gilt zu bedenken, dass die steuerliche Gegenrechnung und die daraus resultierende verminderte Steuerbelastung Grenzen haben. Die aus dem Betrieb einer Immobilie resultierenden Verluste lassen sich nur bis zur Höhe des Spitzensteuersatzes des Eigentümers steuerlich geltend machen. Liegt ihr Spitzensteuersatz z.B. bei 30%, so können dementsprechend nur 30% der durch die Immobilie entstehenden Verluste durch die Steuererstattung ausgeglichen werden. Darüber hinaus anfallende Kosten müssen dagegen selber getragen werden und dezimieren das verfügbare Einkommen des Eigentümers. Weiterhin ist interessant, dass die Absetzbarkeit mit zunehmendem Steuersatz ansteigt. Das heißt im Umkehrschluss, dass im Falle eines sinkenden Einkommens die Möglichkeiten Verluste über Steuererstattungen auszugleichen gleichfalls schrumpft.

Das oberste Entscheidungskriterium zu einer Investition in eine Immobilie muss daher immer die langfristige und nachhaltige Rendite der Anlage sein. Diese lässt sich nur über eine dauerhafte Vermietbarkeit erzielen, welche sich wiederum aus der guten Lage, des guten Zuschnitts sowie der einwandfreien Bausubstanz ergeben.

Staat gewährt zusätzliche Steuererleichterungen bei denkmalgeschützten Immobilien

Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien, mit dem Ziel diese als Renditeobjekt zu nutzen, kommen durch § 7 i des Einkommenssteuergesetzes in den Genuss von höheren Abschreibungssätzen. Diese gesteigerten Abschreibungssätze sind leider nicht auf die gesamte Bausubstanz anwendbar. Nur die Herstellungskosten, die ausschließlich zur Aufrechterhaltung des Baudenkmals notwendig sind und für die Inbetriebnahme erforderlich sind, lassen sich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise eine moderne Heizungsanlage, angemessene sanitäre Anlagen usw. Es wird dem staatlichen Gedanken Rechnung getragen, dass eine genutzte denkmalgeschützte Immobilie den Wert einer reinen Museumsimmobilie übersteigt. Dagegen sind die Anschaffungskosten für den Kauf der denkmalgeschützten Immobilie nur mit den üblichen Sätzen abschreibbar.

Zur Zeit liegen diese höheren Sätze in den ersten 8 Jahren nach Herstellung bei jeweils maximalen 9% jährlich. Anschließend ist es möglich über einen Zeitraum von weiteren 4 Jahren die Herstellungskosten mit bis zu 7% pro Jahr abzuschreiben. Um in den Genuss der maximalen Abschreibungssätze zu kommen, spielt die Erforderlichkeit der Umbaumaßnahme die ausschlaggebende Rolle. In diesem Sinne ist der Unterschied zwischen dem ursprünglichen Zustand und dem Endzustand des Baudenkmals entscheidend. Die relevanten Baumaßnahmen muss sich der Bauherr von der jeweiligen Denkmalschutzbehörde vor Beginn bescheinigen lassen. Ohne diese lassen sich die gewünschten Steuervorteile leider nicht realisieren.

Im Gegensatz zur Immobilie als Renditeobjekt können ebenfalls Käufer von Denkmalschutzimmobilien Herstellungskosten steuerlich besser geltend machen. Diese lassen sich nach §7 i EStG e wie Sonderausgaben behandeln und erlauben einen Abschreibungssatz von maximal 9% in den ersten 10 Jahren nach Abschluss der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Steuerliche Behandlung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen

Bedingungen für eine Steuerbefreiung

Eine steuerliche Befreiung der Gewinnerziehlung aus Immobilienverkäufen tritt dann ein, wenn einerseits die Immobilie selbst genutzt wurde oder aber über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren dem Privatvermögen des Eigentümers zu zurechnen war. Im letzten Fall handelt es sich sehr wahrscheinlich um vermietete Objekte. Der Veräußerungsgewinn bei Immobilientransaktionen definiert sich grob als Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis des Objektes. Es ist aber zu bedenken, dass ebenfalls die Erwerbsnebenkosten sowie die Verkaufsnebenkosten bei so einer Rechnung berücksichtigt werden müssen.

Auswirkungen der Abgeltungssteuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen

Bei dieser Regelung gilt es zu bedenken, dass eine Immobilie nicht mehr unter das Privatvermögen fällt, wenn es sich um das 4. oder weitere im Besitz befindende Gebäude handelt. Diese Drei-Objekte-Grenze sieht vor, dass jeder Eigentümer von 4 oder mehr Häusern als gewerblicher Händler zu bewerten ist und somit steuerlich wesentlich schlechter gestellt wird als eine Einzelperson. Beim gewerblichen Immobilienhandel fallen die gesamten steuerlichen Begünstigungen für Gewinne komplett weg. Im Gegensatz zu Wertpapieren wie zum Beispiel Aktien stellen also Gewinne aus Immobiliengeschäften eine steuerlich günstigere Alternative dar.

Finanzprodukte unterliegen im Normalfall seit 2009 der Abgeltungssteuer. Durch die Änderung der Steuerlast für Kapitalerträge müssen Veräußerungsgewinne durch den Verkauf von Aktien oder Aktienfonds selbst für den Fall von Haltefristen von mehr als 1 Jahr pauschal in Höhe von 25 % an das Finanzamt überwiesen werden. Neben dieser Abgeltungssteuer kommt es zusätzlich zur Zahlung des Solidaritätszuschlags von 5,5% und unter Umständen zur Zahlung von Kirchensteuern. Gewinne aus Kapitallebensversicherungen unterliegen ebenfalls dieser Regelung. Dagegen sind Immobilienverkäufer wesentlich besser gestellt. Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften sind bisher von der Abgeltungssteuer befreit und stellen einen wichtigen Baustein zum Vermögensaufbau dar.