Vergleichen Sie jetzt die Finanzierung für Ihren Immobilienkredit

  • individuell auf Sie zugeschnitten
  • unabhängig und fairer Vergleich
  • unverbindliche und kostenlose Angebote

Die Kreditwürdigkeit als Einflussfaktor auf den Baukredit

Einschätzung der Kreditwürdigkeit

Vor Zusage eines Immobilienkredits wird jedes Kreditinstitut die Kreditwürdigkeit des Interessenten und das damit verbundene Ausfallrisiko beurteilen. Dies ist im Übrigen durch den Paragraphen 18 im Kreditwesengesetz gesetzlich vorgeschrieben. Danach darf ein Kreditinstitut einen Kredit über mehr als 750.000€ nur gewähren, wenn es die wirtschaftlichen Verhältnisse des künftigen Kreditnehmers offen legen lässt. Gleiches gilt, falls die Kredithöhe 1/10 des haftenden Eigenkapitals des Instituts überschreitet. Selbst wenn Sie keinen Kredit über mehr als 750.000€ abschließen wollen, werden die Banken nach dem anerkannten kaufmännischen Grundsatz handeln und Darlehen nur nach umfangreicher und detaillierter Bonitätsprüfung gewähren. Außerdem wird im Regelfall die laufende Entwicklung der Bonität kontrolliert.

In der Praxis wird bei Baufinanzierungen die Kreditwürdigkeit über die Schufa-Auskunft sowie durch interne Scoring-Verfahren näher beleuchtet. Weiterhin erfolgt ebenfalls eine Wertüberprüfung der zu erwerbenden Immobilie. Trotz einer positiv ausgefallenen Beurteilung, gilt es zu bedenken, dass keine Bank dazu verpflichtet ist einen Kredit zu gewähren. Einen Rechtsanspruch auf einen Immobilienkredit hat kein Interessent, da jede Bank selbst entscheiden kann welche Person als Kunde aufgenommen wird.

Die Schufa-Auskunft

Prüfung der eigenen Kreditwürdigkeit

Die Aufgabe der Vereinigung der deutschen Schutzgemeinschaften für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) besteht in der Sammlung von Informationen mit dem Ziel den Kreditinstituten eine Entscheidungsgrundlage für die beantragte Kreditvergabe zu liefern. In der Vereinigung sind neben fast allen auf dem deutschen Markt tätigen Kreditinstituten ebenfalls circa 2.000 Händler, Dienstleistungsunternehmen und sonstige Unternehmen wie Versorgungs- und Inkassounternehmen. Weiterhin sind ungefähr 350 gewerbliche Wohnungsgesellschaften in der Schufa organisiert.

Durch diese große Bandbreite werden alle einmal aufgenommenen Kreditvorgänge inklusive Kredithöhe, Kreditlaufzeit, Kreditkondition usw. dauerhaft gespeichert und stehen den Mitgliedern der Schufa zur Verfügung. Dazu gehören zusätzlich Mahnbescheide, mögliche Scheckkartenmissbräuche, fristlose Kündigungen, Rückstände bei Ratenzahlungen oder erfolgte, aber erfolglos gebliebene Pfändungen. Die Aufnahme von Leasingverträgen oder Baudarlehen zusätzlich in diesen Informationspool einfließen. Mit Hilfe dieser Datenmenge erhebt die Schufa ein Bank-Scoring. Dieses Bank-Scoring weist jedem Interessenten einen bestimmten Wert zu. Anschließend erfolgt eine Einordnung in vorhandene Klassen, die das Verhaltensmuster der Person möglichst realistisch wiedergeben soll. Zu den Verhaltensmustern zählt unter Anderem das Verhalten bei Kreditrückzahlungen, bei einer Kreditneuaufnahme oder vertragswidriges Verhalten. Die zugewiesene Risikoklasse repräsentiert schlussendlich die Ausfallwahrscheinlichkeit des möglichen Darlehens.

Vor einer Kreditanfrage empfiehlt sich das Einholen der bei der Schufa hinterlegten Daten über die eigene Person. Falls Sie dabei Ungereimtheiten oder Fehler feststellen sollten Sie umgehend handeln. Im Gegensatz zur ersten Intuition, sich mit der Schufa in Verbindung zu setzen, ist der die falschen Angaben liefernde Vertragspartner der erste Ansprechpartner. Diesen können Sie auf den Fehler hinweisen und bitten den übermittelten Vorgang zu korrigieren. Aufgrund von gerichtlichen Urteilen ist die Schufa berechtigt Meldungen ihrer Vertragspartner als richtig anzunehmen. Können Sie nachweisen, dass Daten falsch sind, besteht die Möglichkeit unter Zuhilfenahme von Rechtsmitteln diese Vorgänge sperren zu lassen.

Scoring-Verfahren von Kreditinstituten

Neben der Schufa besitzt jedes Institut ein eigenes statistisches Verfahren mit dem die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers bewertet wird. Für die Bewertung sind dabei qualitative und quantitative Faktoren entscheidend. Zunächst wird die Bank berechnen welche monatliche Rate der Kreditnehmer maximal aufbringen kann. Dazu muss jeder Interessent eine Selbstauskunft inklusive aktueller Lohn- oder Gehaltsabrechnung abgeben. Zusätzlich zum durchschnittlichen Einkommen enthält die Selbstauskunft persönliche Angaben sowie Informationen über vorhandene Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Außerdem wird die persönliche Lebenssituation beleuchtet.

Vor allem interessiert die Bank das Alter, der Familienstand, der ausgeübte Beruf und die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses. Ein über mehrere Jahre laufendes Arbeitsverhältnis wird dabei natürlich positiver bewertet als ein gerade erst Begonnenes. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Unternehmen, das den Arbeitsplatz zur Verfügung stellt und deren Branchenzugehörigkeit. Für den Fall, dass das Unternehmen in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld tätig ist, wird die Sicherheit des Arbeitsverhältnisses als negativ beurteilt. Wenn der Interessent in einem spezialisierten Beruf beschäftigt ist, spricht dieses wiederum für ihn. Im Falle eines möglichen Arbeitsplatzverlustes finden Spezialisten schneller wieder eine neue Beschäftigung als schlechter ausgebildete Arbeitnehmer.

Beabsichtigt der Kreditnehmer den Kauf einer Immobilie mit dem Zweck diese als Renditeobjekt zu nutzen spielen andere Faktoren eine wichtige Rolle. Da die Vermietung des Objekts im Vordergrund steht, wird die Bank die geplanten Einnahmen und Ausgaben überprüfen sowie diese im Verhältnis zur Lage und Bausubstanz stellen. Ausschlaggebend sind aus Sicht des Kapitalgebers die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen und der Beleihungswert der Immobilie.

Der Beleihungswert als Sicherheitsmechanismus

Der Beleihungswert stellt den Preis dar, der zu jeder Zeit für die Immobilie auf dem Immobilienmarkt erzielbar ist abzüglich eines bankinternen Sicherheitsabschlags. Aufgrund dieser vorsichtigen Schätzung ist der Beleihungswert immer niedriger als der Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert stellt den Preis dar, den der Kreditnehmer für die Immobilie zu zahlen hat. Neben den Zinsen als Preis für die Gewährung des Kredits stellt häufig das Objekt die größte Sicherheit im Falle eines Kreditausfalls dar. Um sich das Zugriffsrecht auf die Immobilie zu sichern, fordern die meisten Kreditinstitute ein Grundpfandrecht. Als Grundpfandrechte können dabei die Grundschuld oder die Hypothek in Darlehenshöhe im Grundbuch eingetragen werden.

Im Falle einer Veräußerung des Gebäudes oder dessen Zwangsversteigerung erhält der Kapitalgeber das verliehene Geld aus den Erlösen zurück. Die Einträge in einem Grundbuch können unterschiedliche Darlehensgeber absichern und die Zugriffsrechte sind in einer festen Reihenfolge festgelegt. Dabei ist der erstrangige Kreditgeber bestmöglich abgesichert, da zunächst deren Forderungen aus möglichen Verwertungen als erstes bedient werden. Aufgrund der Rangfolge ergeben sich unterschiedliche Nominalzinssätze. Erstrangige Kredite werden für günstigere Zinssätze angeboten als für zweit- oder sogar drittrangige Immobiliendarlehen.

Im Gegensatz zu früher ist es mittlerweile üblich eine Grundschuld anstatt einer Hypothek ins Grundbuch aufzunehmen. Der Grund dafür liegt in der praktischen Fixierung dieser Pfandrechte. Während der Laufzeit eines Immobilienkredits nimmt die Restschuld durch die erfolgende Tilgungszahlungen immer weiter ab. Dadurch sinkt die Darlehenshöhe und somit die Forderung der Darlehensgeber gegenüber dem Darlehensnehmer. Theoretisch müssten entsprechend die Einträge im Grundbuch stetig geändert werden, was zusätzliche Kosten verursachen würde. Um dies zu vermeiden, wird die Grundschuld eingetragen, da diese immer konstant bleibt. Trotzdem werden weiterhin Baufinanzierungen mit Grundschuleintrag als Hypothekendarlehen bezeichnet.

Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts

Zur Ermittlung des Beleihungswerts benötigt das Kreditinstitut oder der damit beauftragte Gutachter einige Unterlagen wie den aktuellen Grundbuchauszug, den Kaufvertrag, den Bauplan der Immobilie, den Nachweis vorhandener Versicherungen und die Einkommensbelege des Darlehensnehmers. Eine Aufstellung der benötigten Unterlagen für die Beleihungsprüfung findet sich in folgender Abbildung.

Checkliste Beleihungsprüfung - Kreditwürdigkeit

Bezogen auf die künftige Nutzung der Immobilie lassen sich zwei unterschiedliche Verfahren unterscheiden. Im Falle der Eigennutzung kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Dabei ergibt sich der Sachwert als Summe aus dem Bau- und dem Bodenwert. Der Bodenwert berechnet sich als Produkt aus der Quadratmeterzahl und dem dauerhaft zu erzielenden Preis pro Quadratmeter. Zur Ermittlung des Bauwerts wird entweder das Indexverfahren oder das Abschlagsverfahren hinzu gezogen. Bei ersterem Vorgehen werden die Baukosten hochgerechnet, wodurch sich schließlich der Bauwert ergibt. Die Kalkulation über das Abschlagsverfahren beinhaltet die Schätzung der Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlags zwischen 10% und 30%.

Ist der Zweck des Hauskaufs die Nutzung der Immobilie als Renditeobjekt wird das Ertragswertverfahren angewendet. Grundlage sind dabei die nachhaltig erzielbaren Nettoerträge. Es werden von den jährlichen Mieteinnahmen die gesamten durch die Immobilie verursachten Kosten abgezogen. Der übrig gebliebene Wert wird anschließend mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, wodurch sich schlussendlich der Ertragswert des Mietobjekts ergibt.

Zum Teil wird von einigen Banken und Bausparkassen zur Ermittlung der Beleihungsgrenze auch ein Mittelwert aus Sach- und Ertragswert herangezogen. Als Faustformel lässt sich festhalten, dass der Beleihungswert 20% bis 30% unterhalb vom Verkehrswert liegt. Außerdem macht der Beleihungswert circa 80% der tatsächlich anfallenden Baukosten bzw. des Kaufpreises aus. Selbst wenn der Kreditgeber seinen Beleihungswert für die Immobilie kalkuliert hat, muss das nicht heißen, dass dieser Wert für immer in Stein gemeißelt ist. Sie können darüber mit ihrem Kreditgeber verhandeln. Insbesondere wenn Sie bereits ein Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie besitzen und dieser möglicherweise von den Schätzwerten abweicht, besteht die Option den einmal ermittelten Beleihungswert zu korrigieren.

Vom Beleihungswert zur gewährten Kreditsumme

Aus der Höhe des Beleihungswerts folgt nicht automatisch die maximal bewilligte Darlehenssumme. Jeder Kreditgeber beleiht ein Gebäude bis zu intern vorgegebenen Beleihungsgrenzen. In den meisten Fällen liegen diese branchenbezogen zwischen 40% bis 80% des Beleihungswerts. Geschäftsbanken, Volksbanken und Raiffeisenbanken haben ihre Beleihungsgrenze bei 80% festgelegt. Dagegen kalkulieren Lebensversicherungen konservativer und gewähren Kredite normalerweise über 40% bis 60% des ermittelten Beleihungswerts. Spezielle Hypothekenbanken sehen ihre Grenzen bei 60% bis 65%. Erhält der Kreditnehmer einen Kredit in Höhe der Beleihungsgrenze, wird dieser als erstrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Diese Hypothekendarlehen werden als 1a-Hypotheken bezeichnet.

Es ist offensichtlich, dass der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze erhebliche Auswirkungen auf die maximale Darlehenssumme haben. Bereits der Beleihungswert befindet sich deutlich unter den Kosten für den Hauskauf bzw. -bau. Nach der Anwendung der Beleihungsgrenzen verringert sich die gewährte Darlehenshöhe weiter. Folgendes Beispiel für die Ermittlung der Kredithöhe verdeutlicht dies:

FazitMax Mustermann möchte sich eine Eigentumswohnung für 180.000€ kaufen. Die von Ihm ausgewählte Bank setzt den Beleihungswert auf 144.000€ (80% des Kaufpreises) fest und berücksichtigt die interne Beleihungsgrenze von 80% auf den Beleihungswert. Der Kreditgeber gewährt Max Mustermann schließlich einen Immobilienkredit über 115.200€. Trotz eines Eigenkapitalanteils von 40.000€ fehlen weitere 24.800€ um die Wohnung finanzieren zu können. Daher ist ein weiterer Kredit für den Kaufabschluss notwendig.

Zusätzliche Finanzierungsformen bei zu niedrigem Beleihungswert

Neben erstrangige Darlehen vergeben Kreditgeber ebenfalls 1b-Hypothekendarlehen. Diese durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesicherten Immobilienkredite bedürfen einer weiteren Absicherung. Zumeist werden dafür öffentliche Bürgschaften durch die einzelnen Bundesländer oder öffentlich-rechtliche Kreditinstitute erforderlich. In der Regel erheben die Banken bei dieser Art von Immobiliendarlehen einen um 0,5% erhöhten Nominalzinssatz oder eine Bürgschaftsgebühr von 0,5% bis 1% auf das verbürgte Darlehen pro Jahr. Reichen die Finanzierungsmittel trotzdem nicht aus, besteht für den Immobilienkäufer unter Umständen die Option einen gedeckten Personalkredit zu beantragen. Der jeweilige Geldgeber muss dafür natürlich von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers überzeugt sein. Personalkredite werden genauso wie die üblichen Hypothekendarlehen im Grundbuch fixiert. Eine weitere Alternative um zusätzlichen Kapitalbedarf abzudecken ist ein Kredit über eine Bausparkasse. Diese geben sich häufig mit nachrangigen Grundpfandrechten zufrieden, werden dafür aber den Preis für das Darlehen im gleichen Maße erhöhen. Daher gilt, dass der Beleihungswert möglichst hoch eingeschätzt wird.

Nach der Ermittlung des Beleihungswerts durch das Kreditinstitut empfiehlt es sich alle angesetzten Werte gründlich zu analysieren. Falls Ihnen einzelne Punkte zu niedrig erscheinen, sollten Sie diese unbedingt ansprechen und sich die Sichtweise der Bank erklären lassen. Möglicherweise haben die zuständigen Sachbearbeiter Fehler gemacht und Sie erreichen einen höheren Beleihungswert. Außerdem sollte der Darlehensnehmer die Beleihungsgrenzen des Kredits in Augenschein nehmen. Für den Fall, dass die Beleihungsgrenzen relativ niedrig liegen, kann sich der Zinsvorteil einer 1a-Hypothek schnell ins Gegenteil umkehren, da durch die anschließende Aufnahme eines teuren 1b-Hypothekendarlehens die Ersparnisse wieder aufgefressen werden. Bei jedem Vergleich von Hauskreditangeboten müssen die Beleihungsgrenzen ebenfalls miteinander verglichen werden.

Foto: © Alterfalter - Fotolia | Checkliste: © immobilienkredit-plus.de