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Optimale Tilgung eines Immobilienkredits

Die Tilgung: Das Herz jeder Immobilienfinanzierung

Immobilienkredit Tilgung

Eine anfängliche Tilgung von einem Prozent pro Jahr, eine Darlehenslaufzeit von rund 33 Jahren und die Vereinbarung optionaler Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr: So sehen die Konditionen für eine landläufige Immobilienfinanzierung bei unzähligen Darlehensnehmern aus. Doch diese pauschalen Angaben lassen die individuellen finanziellen Möglichkeiten des Immobilienkäufers gänzlich unbeachtet.

Nur wenige Anschaffungen machen im Lauf des Lebens eine solche Größenordnung aus, wie es bei dem Kauf einer Immobilie zwangsläufig der Fall ist. Ungeachtet der Zinsen, die als zentrales Kriterium für die Kosten einer Finanzierung stehen, ist die Höhe der jährlichen Tilgungsleistung deshalb von größter Bedeutung. Sie beeinflusst die Länge der Darlehenslaufzeit unmittelbar, und sie hängt ebenso unmittelbar von den finanziellen Möglichkeiten des Darlehensnehmers ab.

Deshalb muss eine Tilgung für den Immobilienkredit individuell festgelegt werden, und sie muss immer an den monatlichen Einkommen des Haushalts ausgerichtet sein. Erst dann, wenn die jährliche Tilgungsleistung optimal auf das Budget des Darlehensnehmers abgestimmt ist und dauerhaft sicher tragbar ist, ist die ideale Tilgung identifiziert. Der Weg zur optimalen Tilgung ist mit wenigen Schritten übersichtlich zu skizzieren. Zuvor lohnt es sich allerdings, die wichtigsten Grundlagenkenntnisse rund um die Immobilienfinanzierung aufzufrischen.

Das klassische Annuitätendarlehen

Die Mehrzahl der Bankberater empfiehlt ihren Kunden ein klassisches Annuitätendarlehen für die Finanzierung einer Immobilie. Eine Annuität ist eine gleichbleibende Rate, sie kann pro Jahr oder pro Monat berechnet werden. Das bedeutet, der Darlehensnehmer zahlt Monat für Monat die gleiche Darlehensrate. Die Darlehensrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, der übliche anfängliche Tilgungssatz pro Jahr beträgt ein Prozent der Darlehenssumme. Im Lauf der Jahre nimmt der Zinsanteil an der monatlichen Rate ab, die Tilgungsleistung steigt. Die Annuität pro Jahr und Monat bleibt konstant. Der Darlehensnehmer hat dadurch dauerhaft eine hohe Planungssicherheit und eine gute Grundlage zur Kalkulation seiner monatlichen Ausgaben. Er weiß letztlich heute schon, welche Rate er pro Monat in einigen Jahren zu zahlen hat, denn diese Rate bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit unverändert.

Eine anfängliche Tilgung von einem Prozent pro Jahr ist üblich, sie ist ebenfalls eine Empfehlung des Bankberaters. Dabei bleiben die finanziellen Möglichkeiten und das monatliche Budget des Darlehensnehmers schlicht unberücksichtigt, eine individuelle Berechnung der maximal möglichen Tilgungsleistung pro Jahr wird nicht durchgeführt. Damit erhält der Kunde letztlich bei der äußerst wichtigen und langfristigen Immobilienfinanzierung Konditionen von der Stange. Vollkommen klar ist allerdings, dass ein Haushalt mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 5.000 Euro eine ganz andere Tilgung leisten kann als ein einzelner Darlehensnehmer, der lediglich 1.500 Euro pro Monat verdient. Gerade diese spezifischen Kriterien sind bei einem pauschal erstellten Angebot der Bank nicht berücksichtigt.

Empfehlungen für eine optimale anfängliche Tilgung sind deshalb schwer zu geben. Sie müssen immer an den individuellen Möglichkeiten ausgerichtet sein. Als Richtlinie kann gelten, dass die Darlehenslaufzeit mit steigender Tilgung abnimmt. Je höher also die jährliche Tilgung festgelegt ist, desto schneller ist die Finanzierung vollständig zurückgeführt. Damit ist der Kreditnehmer wieder schuldenfrei. Letztlich ist genau das das Ziel einer optimalen Finanzierung. Wer seine optimale Tilgung berechnen will, muss zunächst den Zusammenhang zwischen Zins, Tilgung und Annuität verstehen.

Zins, Tilgung und Annuität

Die Annuität entspricht der monatlichen Darlehensrate, sie bleibt während der Vertragslaufzeit unverändert. Sie setzt sich aus der Zinszahlung und der Tilgungsleistung zusammen, die konstante Höhe während der Laufzeit sorgt für eine hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Er kann mit Hilfe der Annuität dauerhaft kalkulieren, mit welcher monatlichen Belastung er für sein Darlehen zu rechnen hat. Die monatliche Zinszahlung errechnet sich aus der Höhe des gebundenen Sollzinses, der auf die Restschuld des Darlehens angewandt wird. Da die Restschuld Monat für Monat sinkt, reduziert sich auch der Anteil der Zinszahlung an der Annuität. Im Gegenzug nimmt die Tilgungsleistung zu, da die Annuität selbst in der Höhe unverändert bleibt.

Eine anfängliche Tilgungsleistung von einem Prozent bedeutet, dass der Darlehensnehmer pro Jahr ein Prozent der Darlehenssumme zurückführt. Aufgeteilt auf 12 Monate, ergibt sich die monatliche Tilgungsleistung für das aufgenommene Darlehen. Zu Beginn der Laufzeit macht die Zinszahlung nahezu 100 Prozent der Monatsrate aus. Zum Ende der Laufzeit geht der Zinsanteil gegen Null, die Monatsrate fließt dann fast vollständig in die Rückführung des Darlehens ein. Aus diesem Zusammenhang ergibt sich die Aussage vieler Darlehensnehmer, dass sie am Anfang ausschließlich Zinsen für ihr Darlehen zahlen.

Die Höhe der jährlichen Tilgungsleistung beeinflusst unmittelbar die Vertragslaufzeit. Bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent pro Jahr geht man rechnerisch von einer Laufzeit von rund 33 Jahren für das Darlehen aus. Eine anfängliche Tilgungsleistung von zwei Prozent reduziert diese Laufzeit bereits auf etwa 27 Jahre. Im Interesse des Darlehensnehmers wird es deshalb sein, eine möglichst hohe Tilgung zu wählen, damit er auch bei einer großen Investition wie einer Immobilie frühzeitig schuldenfrei ist.

Moderne Darlehensverträge erlauben eine Anpassung der Tilgungsleistung während der Zinsbindung. Diese wird häufig über zehn Jahre vereinbart, auch 25 und 30 Jahre Zinsbindungsfrist sind keine Seltenheit. Während dieser Zeit hält die finanzierende Bank bei einem vereinbarten Festzins an der Höhe des Zinses fest. In einer Niedrigzinsphase empfehlen die Bankberater deshalb regelmäßig eine lange Zinsbindungsfrist, um die niedrigen Zinsen dauerhaft zu sichern. Trotzdem sehen viele Verträge eine Anpassung der Tilgung während der Vertragslaufzeit vor. Lässt die finanzielle Situation des Darlehensnehmers es zu, die anfängliche Tilgung von einem Prozent pro Jahr anzuheben, reduziert sich damit auch die Vertragslaufzeit. Das Darlehen ist folglich schneller vollständig zurückgeführt.

Vorteile für die Bank

Die Empfehlung der niedrigen anfänglichen Tilgung von einem Prozent geht nicht nur auf die Unsicherheit vieler Darlehensnehmer zurück, die mit einer geringen Monatsrate bei dem Kauf einer Immobilie starten wollen. Zwar geht ein Immobilienkäufer mit einer geringen Tilgung den sicheren Weg und konzentriert sich damit auf die Leistung, die er Monat für Monat sicher erbringen kann, doch eine geringe Tilgungsleistung ist auch für die Banken von Vorteil. Sie binden ihren Kunden damit über viele Jahre hinweg. Wird außerdem eine lange Zinsbindungszeit vereinbart, darf der Darlehensnehmer ein Darlehen nur vorzeitig zurückführen, wenn er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt. Mit einer geringen Tilgung, einer langen Vertragslaufzeit und einer langfristigen Zinsbindung ist der Darlehensnummer also viele Jahre lang an die Bank gebunden. Er wird eine Ablösung des Darlehens oder eine vorzeitige Rückführung kaum in Erwägung ziehen, denn dafür fallen Zinsen an, die in Abhängigkeit von der Länge der Restlaufzeit und der Höhe der Restschuld sogar im fünfstelligen Bereich liegen können. Davon wird ein Kunde meist Abstand nehmen.

Niedrige anfängliche Tilgungsleistungen haben für die finanzierende Bank deshalb durchaus Vorteile, die sie kaum aufgeben werden. Als Darlehensnehmer soll man ruhig eine höhere Tilgung fordern, wenn die finanzielle Situation dies zulässt. Auch ein späterer Tilgungswechsel mit einer Erhöhung während der Laufzeit kann vereinbart werden. In jedem Fall muss es im Interesse des Darlehensnehmers sein, das Darlehen schnell zurückzuführen. Eine geringe anfängliche Tilgungsleistung ist kontraproduktiv und sollte allenfalls über einen kurzen Zeitraum akzeptiert werden.

Ein Beispiel aus der Praxis

Vergleicht man ein Darlehen über 100.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent pro Jahr, resultiert daraus im ersten Jahr eine Tilgung von 1.000 Euro pro Jahr oder 83,33 Euro pro Monat. Bei einem angenommenen gebundenen Sollzins von 3,5 Prozent beträgt die anfängliche jährliche Zinszahlung 3.500 Euro oder 291,66 Euro im Monat. Die monatliche Darlehensrate ergibt sich damit zu 374,99 Euro. Schon im ersten Jahr sinkt die Restschuld des Darlehens auf 99.000 Euro, bereits im zweiten Jahr beträgt der Zinsanteil an der Annuität nur noch 288,75 Euro. Da die Annuität in Höhe von 374,99 Euro pro Monat unverändert bleibt, steigt die Tilgung im Gegenzug auf 86,24 Euro. Am Anfang der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer also fast ausschließlich Zinsen, zum Ende nach rund 33 Jahren wird die gesamte Monatsrate zur Tilgung verwendet.

Bei einem Darlehen von 100.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent beträgt die Tilgungszahlung bereits 2.000 Euro im Jahr oder 166,67 Euro. Mit einem Zins von 3,5 Prozent liegt die monatliche Zinszahlung wiederum bei 291,66 Euro, die Annuität macht 458,32 Euro aus. Nach dem ersten Jahr sinkt die Restschuld auf 98.000 Euro, der Zinsanteil an der Annuität beträgt dann nur noch 285,33 Euro. Bei konstanter Annuität steigt die Tilgung schon im zweiten Jahr auf 172,49 Euro. Zum Ende der Laufzeit von rund 28 Jahren geht die monatliche Rate wiederum voll in die Tilgung ein. Dank der höheren Tilgung schon zu Beginn der Laufzeit ist das Darlehen somit deutlich schneller zurückgeführt.

Die ideale anfängliche Tilgung

Immobilienkredit Tilgungsrate

Mit der Empfehlung einer 1-prozentigen Anfangstilgung gehen sowohl der Bankberater als auch der Darlehensnehmer den sicheren Weg, denn diese minimale Tilgungsleistung muss letztlich jeder Kreditnehmer erbringen können, wenn ein Hauskauf geplant ist. Die Frage nach der idealen anfänglichen Tilgung ist schon etwas schwieriger zu beantworten, sie erfordert eine individuelle und maßgeschneiderte Kalkulation, die sich an den regelmäßigen Einnahmen des Haushalts orientiert. Von diesen Einnahmen bringt die Bank alle Ausgaben in Abzug, für die Lebenshaltungskosten wird meist ein pauschaler Wert angesetzt. Mit diesem Ansatz ergibt sich der Überschuss, den der Haushalt pro Monat erwirtschaftet und der ganz oder teilweise zur zusätzlichen Tilgung herangezogen werden kann.

Achtung: Bei dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau macht eine Anfangstilgung von 2 und mehr Prozent Sinn. Auf diese Weise verkürzen Sie die Gesamtlaufzeit Ihres Annuitätendarlehens erheblich. Alternativ sollten Sie sich wenigstens kostenlose Sondertilgungsrechte sichern.

Zahlt der Immobilienkäufer bisher Miete, ist der monatliche Mietzins ein weiterer guter Anhaltspunkt dafür, ob sich der Haushalt diesen dauerhaft sicher leisten kann. Die Darlehensrate darf also so hoch sein wie der bisherige Mietzins. Gewährt die Bank einen niedrigen Zins, darf die Tilgung wiederum etwas höher sein, solange die resultierende monatliche Darlehensrate tragbar bleibt.

Zu beachten ist außerdem, dass die anfängliche Tilgung meist in vollen Prozent angegeben ist, um die Berechnung zu vereinfachen. Zwischenstufen sind allerdings möglich, wenn eine Tilgung von zwei Prozent noch Spielraum lässt und wenn drei Prozent pro Jahr zu hoch sind. Letztlich ist es im Interesse des Kreditnehmers, eine hohe Tilgung zu wählen, die er auf Dauer sicher leisten kann. Mit einer niedrigen Anfangstilgung muss man sich nicht zufrieden geben, sofern man eine sorgfältige Kalkulation des monatlichen Budgets aufgestellt hat.

Paradox: Niedrige Zinsen erhöhen die Darlehensdauer

Als Darlehensnehmer ist man in der Regel daran interessiert, das Darlehen mit dem niedrigsten Zins zu finden. Allerdings bietet nur der Effektivzins eine einigermaßen verlässliche Grundlage des Angebotsvergleichs, denn er berücksichtigt eine Reihe von zusätzlichen Faktoren wie die Dauer der Zinsbindung, die Tilgungshöhe und Bearbeitungs- oder Vermittlergebühren. Zusätzliche Kosten wie Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Zuschläge für Teilauszahlungen gehen nicht ein, deshalb ist der Angebotsvergleich anhand des Effektivzinses nicht ausreichend.

Außerdem sollte man wissen, dass Annuitätendarlehen mit niedrigeren Darlehenszinsen und gleichen anfänglichen Tilgungssatz das Darlehen langsamer wieder zurückzuführen. Dieses Phänomen klingt paradox, daher sollen das zwei Beispiele verdeutlichen:

Bei einem Darlehen von 100.000 Euro, einer anfänglichen Tilgung von ein Prozent und einem Zins von 3 Prozent beträgt die Darlehensdauer 46 Jahre.
Tilgungsplan Beispiel 1

Bei einem Zins von 5 Prozent sinkt die Darlehensdauer auf 35 Jahre.
Tilgungsplan Beispiel 2

Höhere Zinsen bedeuten eine höhere monatliche Rate (und höhere Darlehenskosten!). Bei einem Annuitätendarlehen bleiben diese monatlichen Ratenzahlungen bis zum Ende der Laufzeit identisch. Mit jeder Ratenzahlung (Zinskosten+Tilgung) sinkt die Restschuld und somit reduzieren sich die Zinskosten. Dadurch steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich an. Je höher die Kreditraten, desto höher fällt mit der Zeit die Tilgungssumme aus.

Aus diesem Grund ist es in Niedrigzinsphasen zu empfehlen, die anfängliche Tilgungsrate direkt höher anzusetzen und sich nicht von niedrigen Raten verleiten zu lassen, um:

  • 1. die Tilgungsdauer/Darlehenskosten zu reduzieren
  • 2. bei der Anschlussfinanzierung das finanzielle Risiko steigender Zinsen durch eine geringere Restschuld zum Zinsbindungsende zu reduzieren.

Achtung: Umgekehrt reduzieren höhere Zinsen zwar die Darlehensdauer, können die Gesamtkosten eines Darlehens aber enorm erhöhen.

Sondertilgungen als sinnvolle Option

Ein Finanzierungsangebot von der Stange enthält meist eine Option, Sondertilgungen in Höhe von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr zu leisten. Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen außerhalb der monatlichen Annuität. Sie haben den Effekt, die verbleibende Restschuld durch eine einzige Einzahlung deutlich zu senken. Im folgenden Jahr wird der Zinsanteil an der Annuität gravierend sinken, im Gegenzug steigt der Anteil der Tilgung. Somit reduzieren Sondertilgungen die Gesamtlaufzeit des Darlehens deutlich. Dies gilt umso mehr, wenn man sie regelmäßig und in der maximal möglichen Höhe leistet. Sondertilgungen sollten immer kostenfrei zu leisten sein und nicht zu zusätzlichen Vorfälligkeitszinsen führen.

Letztlich ist die Option der Sondertilgung in jeder Finanzierung sinnvoll, solange sie kostenfrei bleibt. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld des Arbeitgebers, ein unerwarteter Geldeingang oder sogar eine Erbschaft können damit zur schnelleren Tilgung des Darlehens herangezogen werden. Bleibt die monatliche Darlehensrate dann in einem überschaubaren Rahmen, ist das Darlehen insgesamt stressfrei und ohne größere finanzielle Anstrengungen auf Dauer sicher und schnell zurückzuzahlen. Genau das ist das Ziel einer maßgeschneiderten Finanzierung mit idealer Tilgung.

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