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Versicherungen für den Immobilienkredit

Für die Bauphase Versicherungen abschließen

Bereits während der Bauphase kann es zu Schadensfällen bei der Errichtung der Immobilie kommen. Um dagegen gewappnet zu sein, empfiehlt sich der Abschluss einer oder mehrerer Versicherungen. Andererseits kommt es häufig zur Zahlung von Versicherungsbeiträgen für Versicherungen, die eigentlich gar nicht benötigt werden bzw. ein falsches Gefühl der Sicherheit vermitteln. Mittlerweile nimmt die Anzahl der unnötigerweise abgeschlossen Bauversicherungen zu, da die Versicherung so ihre Umsätze steigern können und Versicherungsvermittler und -berater höhere Provisionen erzielen. Um Licht in das vielfältige Angebot von unterschiedlichen Versicherungsformen zu bringen, werden im Folgenden die zur Erlangung eines Immobilienkredits notwendigen Typen beschrieben und ihre jeweiligen Vor- und Nachteilen aufgeführt.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Steht man vor dem Projekt ein eigenes Haus zu bauen und fungiert dabei als Bauherr, ist eine Absicherung von Schäden gegenüber Dritten unumgänglich. Nach § 823 BGB haftet jeder Bauherr für gewollte sowie ungewollte Schäden auf seinem Grundstück bzw. seiner Baustelle mit seinem gesamten Vermögen. Diese Haftung verjährt niemals, sondern kann ein Leben lang eine Person finanziell belasten. Es ist gesetzlich keine Begrenzung der Haftungssumme vorgesehen, wodurch das persönliche Risiko für den Bauherrn hoch ist. Außerdem können gerade Personenschäden schnell Schadenssummen von weit über 100.000 Euro hervorrufen. Daher kann auf keinem Fall auf eine Bauherrenhaftpflichtversicherung verzichtet werden. Diese deckt Schadensfälle und alle damit verbundenen Kosten während der Bauphase ab. Zum Beispiel werden folgende Risiken von einer Bauherrenhaftpflichtversicherung abgesichert:

  • Personenschäden, die durch vom Dach fallende Teile verursacht werden.
  • Sich auf der Baustelle verletzende Kinder. Das Schild "Eltern haften für ihre Kinder" ist irreführend und enthebt den Bauherrn nicht von der Verpflichtung auf Schadensersatzleistungen.
  • Durch von herabfallenden Gebäudeteilen beschädigte Fahrzeuge.
  • Beschädigungen des Nachbargrundstücks oder des darauf befindlichen Gebäudes.

Gerade der letztgenannte Punkt sollte in jedem Versicherungsvertrag Berücksichtigung finden. Einzelne Versicherungsgesellschaften versuchen in ihre Verträge Klauseln einzubauen, die diese Fälle nicht mit einschließen. Dieser Schadensfall sollte aber tunlichst mitversichert sein. In den Verantwortungsbereich des Bauherrn fällt trotz der Sicherungsmaßnahmen der beteiligten Unternehmen in erster Linie die Sicherung der Baustelle. Dies umfasst eine Umzäunung, die Sicherung der Baugrube, die ordnungsgemäße Abdeckung von Schächten und eine gefahrensichere Lagerung des Bauequipments. Zwar muss der Bauherr nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein, doch hat er bei für Laien erkennbaren Pflichtverletzungen Maßnahmen zu ergreifen.

Problematisch wird es für den Bauherrn selbst dann, wenn der Hauptschuldige bei einem Schaden das Bauunternehmen ist. Wird ein Insolvenzverfahren gegenüber dem Unternehmen eingeleitet, haftet der Bauherr sogar als Unschuldiger gesamtschuldnerisch und muss für die komplette Forderung des Geschädigten an den Bauunternehmer gerade stehen.

Insgesamt bietet eine Bauherrenhaftpflichtversicherung Schutz gegenüber allen Risiken, die aus Neu-, Um- oder Anbauten sowie Reparaturen, Abbruch- und Grabarbeiten herrühren können. Diese umfasst sowohl Personen- als auch Sachschäden und dient ebenfalls dem Schutz vor Ansprüchen anderer am Bau beteiligter Parteien. Insbesondere wenn an dem Bauprojekt sehr viele Unternehmen und Subunternehmen beteiligt sind, kann es zu Differenzen aufgrund von überschneidenden Kompetenzen kommen. Eine interessante von einigen Versicherungsgesellschaften am Markt angebotene Option ist eine Kombination aus einer Privat- und Bauherrenhaftpflicht. Zum Teil ist es möglich sogar kleinere Bauvorhaben über die Privathaftpflichtversicherung laufen zu lassen. Bereits vor dem eigentlichen Bau der Immobilie ist es sinnvoll eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Insbesondere nach dem Grundstückskauf ist ein Abschluss empfehlenswert, da das unbebaute Grundstück ohne Prämie mitversichert ist.

Ausfall von geplanten Eigenleistungen - Schutz durch eine Garantieversicherung

Entscheidet sich der Bauherr zur Erbringung umfangreicher Eigenleistungen um die Darlehenshöhe zu verringern, empfiehlt sich zur Absicherung der Abschluss einer Garantieversicherung im Falle eines Bauherreneigenleistungsausfalles. Jeder passionierte Heimwerker oder ausgebildete Handwerker kann in die Lage geraten die vereinbarten Ausführungen nicht mehr fristgerecht erstellen zu können. Ursachen dafür sind beispielsweise eine Arbeitsunfähigkeit durch einen Unfall, eine längere Krankheit oder im schlimmsten Fall der plötzliche Tod des Bauherrn. In diesem Fall würde das Objekt ohne eine Garantieversicherung wahrscheinlich zwangsversteigert und der Bauherr oder seine Hinterbliebenen hätten unverschuldet einen großen Berg an Schulden angehäuft. Gegen diese Gefahr kann eine Bauherreneigenleistungsausfall-Garantieversicherung schützen. Dabei unterliegt der Umfang der übernommenen Leistungen den Individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten.

Im Allgemeinen lohnt sich der Abschluss einer solchen Versicherung in Verbindung mit einem Immobilienkredit aber nur, wenn der Bauherr vorhat einen großen Teil der Immobilienerstellung in Eigenregie zu übernehmen. Bei nur kleineren Arbeiten kann angesichts der zusätzlichen Kosten besser auf einen Abschluss verzichtet werden.

Bauhelferunfallversicherung - die Unfallversicherung der Bau-Berufsgenossenschaft

Engagiert der Bauherr Bauhelfer für Renovierungsarbeiten oder Ähnliches, muss er diese namentlich bei der Bau-Berufsgenossenschaft melden. Die Bauhelferunfallversicherung muss in diesem Falle als Pflichtversicherung abgeschlossen werden, um die Bauhelfer gegenüber Arbeitsunfällen abzusichern. Außerdem umfasst diese Art der Versicherung ebenfalls Fach- und Hilfskräfte, die außerhalb ihres Arbeitsverhältnisses auf der Baustelle im Auftrag des Bauherrn im Einsatz sind. Als Meldefrist wird dabei von der Genossenschaft eine Woche vorgegeben. Bei Verstößen kann es zu Geldbußen zu Lasten des Bauherrn kommen.

Eine Bedingung für das Greifen dieser Unfallversicherung ist das ordnungsgemäße Einhalten der Unfallverhütungsvorschriften. Dazu zählt ebenfalls eine sicherheitstechnische Einweisung der Bauhelfer. Empfehlenswert ist hierbei eine schriftliche Dokumentation mit von den betreffenden Personen unterschriebenen Erklärungen. Häufig wird vergessen, dass der Bauherr selber von einer derartigen Vereinbarung zunächst ausgeschlossen ist. Andererseits fallen unter die Bauhelferunfallversicherung Familienangehörige, sofern sie nicht selber als Bauherr auftreten. Es besteht aber die Möglichkeit sich als Bauherr freiwillig bei der Bau-Berufsgenossenschaft gegenüber Unfällen zu versichern.

Um die Unfallversicherung der Bau-Berufsgenossenschaft im Falle eines Arbeitsunfalles in Anspruch nehmen zu können, muss dieser binnen drei Tagen der Genossenschaft angezeigt werden. Dies gilt es zu beachten, da ansonsten die Ansprüche unter Umständen hinfällig werden. Da diese Versicherung eine Pflichtversicherung darstellt, erübrigt sich eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile.

Die Wohngebäude-Versicherung als Grundvoraussetzung für einen Immobilienkredit

In der Regel wird keine Bank ohne eine Wohngebäude-Versicherung einen Immobilienkredit vergeben. Daher ist der Abschluss dieser Versicherung für den Bauherrn oder den Käufer obligatorisch.

Das Ziel einer Wohngebäude-Versicherung besteht in der Absicherung einer Immobilie gegenüber Schäden, die durch Feuer, Wasser oder Sturm verursacht werden können. Die jeweilige Immobilie muss dem jeweiligen Eigentümer zu Wohnzwecken dienen. Bei Vereinigung aller Risiken in einer einzigen Versicherung handelt es sich um eine sogenannte verbundene Wohngebäude-Versicherung. Vorteilhaft an einem gebündelten Vertrag ist die Reduzierung der Verwaltungskosten. Eine damit verbundene günstigere Risikoabdeckung einzelner Ereignisse schont den Geldbeutel des Versicherungsnehmers. Der Versicherungsschutz umfasst je nach Ausgestaltung unterschiedliche Schäden.

Trotz der individuellen Aspekte lassen sich allgemeine Aussagen zu den versicherten Teilen des Gebäudes machen. Natürlich übernimmt die Wohngebäude-Versicherung den Schutz des Rohbaus und des Hauses. Ebenfalls fallen Bauwerke wie Garagen oder Nebengebäude unter den Versicherungsschutz. Einzige Bedingung dafür ist die Existenz dieser Objekte auf dem Grundstück des Gebäudes. Außerdem befindet sich Zubehör unter dem Deckmantel dieser Versicherungsform. Dazu gehören zum Beispiel der Wintergarten, die Veranda, die Markisen, die Sanitär- und Elektroanlagen etc. sofern sich eine Verbindung zur versicherten Immobilie ziehen lässt. Optional können auch Mauerwerke mitversichert sein. Neben den Kosten für die eigentlichen Schäden übernimmt diese Versicherung die Ausgaben für die Beseitigung der Schäden. Denkbar sind in diesem Sinne Löscharbeiten, Abbruch- und Aufräumarbeiten oder Mietausfälle. Weiterhin ist ein möglicher Mietausfall über einen gewissen Zeitraum über diese Versicherung mit abgesichert. Die Laufzeit richtet sich dabei nach den vereinbarten Vertragsdetails.

Handelt es sich um eine verbundene Wohngebäude-Versicherung, werden im Regelfall Schäden durch Feuer, durch Überspannungen verursachte Blitzschläge, durch Explosionen oder durch herabstürzende Teile entschädigt. Enthält der Vertrag eine Klausel bezüglich Sturmschäden, so werden durch Stürme ab einer Windgeschwindigkeit von über 70 km/h zerstörte oder beschädigte Gebäudeteile und in den jeweiligen Gebäuden befindliches Zubehör ersetzt. Im Falle des Zubehörs kann es zum Teil sinnvoll sein, gesonderte zusätzliche Versicherungen abzuschließen. Entstehen Schäden durch austretendes Leitungswasser, haftet diese Versicherung für alle im Haus auftretende Schäden, Rohrbruch und Frostschäden. Dagegen sind Abwasserrohre, die sich außerhalb des Gebäudes befinden, nicht versicherbar.

Die Frage, ob der Abschluss gesetzlich vorgeschrieben ist, richtet sich häufig nach der regionalen Lage der Immobilie. Das Bundesland Hamburg schreibt beispielsweise eine Versicherung sowohl gegen Feuer- als auch gegen Sturmschäden verpflichtend vor. Dagegen müssen sich die Einwohner Baden-Württembergs nur gegen Feuer pflichtversichern. Stellt die zu erstellende oder zu erwerbende Immobilie die Sicherheit für den Kredit dar, so wird die Bank vor Kreditvergabe den Abschluss einer Wohngebäude-Versicherung einfordern.

Es kann auch nach dem Einzug in das Eigenheim sinnvoll sein eine oder mehrere Versicherungen gegen besondere Elementarschäden abzuschließen. Je nach Grundstück und Lage der Immobilie sind Risikoabsicherungen gegen Überschwemmungen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsche oder Hochwasser notwendig.

Abschluss einer Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung

Wie der Name schon sagt, besteht die hier vorgestellte Versicherung aus zwei unterschiedlichen zu versichernden Gegenständen. Diese sind auf der einen Seite das Grundstück und auf der anderen Seite das Eigenheim. Die Haftpflicht liegt in unbegrenzter Höhe bei dem Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Um dieses Risiko abzumildern, schützt eine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung den Eigentümer nicht nur vor eigenem schuldhaftem Verhalten, sondern ebenfalls vor dem Verhalten des Mieters, Pächters oder sonstigen Nutznießers der Wohn- und Gewerbeflächen.

Ist eine Immobilie baufällig und weist erhebliche Mängel auf, sollte der Eigentümer sofort handeln. Für alle Schäden, die von dem maroden Gebäude ausgehen, haftet der Eigentümer mit seinem kompletten Vermögen. Werden dritte Personen verletzt, so können die entstehenden Kosten schnell gewaltige Ausmaße annehmen. Beispielsweise können durch Schnee- und Eisabgänge Passanten verletzt oder parkende Fahrzeuge beschädigt werden. Weiterhin können Mieter durch rutschige oder nicht gereinigte Böden ausrutschen und Knochenbrüche oder noch schwerere Verletzungen davontragen. Schlechte oder ungenügende Beleuchtungen im Treppenhaus können ebenfalls Personenschäden verursachen.

Der Abschluss einer Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung ist besonders für Vermieter mit mehr als 3 Mietwohnungen oder einem entsprechenden Mehrfamilienhaus mit einer eigenen bewohnten Wohnung empfehlenswert. Im Regelfall wird ein Versicherungsschutz erst ab 4 Wohnungen notwendig. Von dieser Regel ist die eigengenutzte Wohnung in einem Mietobjekt ausgenommen. Falls Sie sich für eine solche Versicherung entscheiden, sollte die Versicherungssumme mindestens 3 Millionen Euro pro Personenschaden abdecken. Zeitlich gesehen sollte der Abschluss der Versicherung direkt auf die Bauherrenhaftpflichtversicherung folgen. Eigenheimbesitzer können auf eine extra abzuschließende Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung verzichten, da eine Privathaftpflichtversicherung im Normalfall ausreicht.

Die Öltank- und Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Entscheidet sich der Bauherr für eine mit Öl betriebene Heizungsanlage, muss dieser eine Öltank- und Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Diese deckt das Risiko einer Wasserverschmutzung durch einen lecken Öltank ab. Rechtliche Grundlage für diese Pflichtversicherung ist der §22 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG). Im Schadensfall wird der Besitzer der Immobilie, der einen Öltank besitzt, zur vollständigen Behebung herangezogen. Die Haftung kann durch eine im Mietvertrag fixierte Schadensregelung auch auf den Mieter übertragen werden. Ebenfalls ist zu bedenken, dass der Öltank in bestimmten Intervallen inspiziert und gewartet werden muss.

Selbst wenn eine andere Person als der Besitzer Schäden an dem Öltank verursachen, haftet der Besitzer mit seinem gesamten Vermögen für die entstandenen Schäden. Dabei können die Kosten schnell ins Uferlose ansteigen, da im Falle eines Auslaufens das Grundwasser gereinigt werden muss. Dazu muss der kontaminierte Boden unter Umständen komplett ausgehoben werden und ein Sperr- oder Beobachtungsbrunnen erstellt werden. Im Extremfall hat der Besitzer sein Eigenheim abzureißen, um die Schäden zu beheben. Gegen diese Risiken schützt die Öltank- und Gewässerschadenhaftpflichtversicherung.

Die Höhe der Versicherungsprämie richtet sich nach der ausgewählten Deckungssumme, dem Fassungsvermögen des Tanks und dessen Aufbewahrungsort. Für den Fall eines unterirdischen Tanks werden die Kosten aufgrund der Aushubarbeiten höher ausfallen als für einen oberirdisch positionierten Öltank. Bei der Versicherungssumme sollte der Besitzer nicht am falschen Ende sparen und eher zu hoch als zu niedrig kalkulieren, da die Haftungssumme unbegrenzt ist.